【防災力:5】ブランズシティ世田谷中町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブランズシティ世田谷中町

[所在地] 〒158-0091 東京都世田谷区中町5丁目9

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2017年竣工のRC造地下1階地上4階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約42m~43mの「台地」です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当するのですが、埋没谷のさほど深い場所ではないですし、次の「表層地盤増幅率」の数値は良いので、埋没谷の影響は限定的なのではないかと判断します。
※「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当すると、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があるとされています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.4~1.46”です。
上述の通り「埋没谷」の影響が限定的と想定すれば、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北方の同地形(台地)にある小学校敷地のボーリング調査地点の柱状図では、深度14mほどにN値ゼロの非常に柔らかい層があるなど、当該地点は地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2017年竣工の低層RC造建物(地下1階地上4階建)です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
大地震の際でも、建物の損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

西側 (幅員約6m)、東側(幅員約6m)で2本の区道に接面する二方路地です。
北方の玉川通り(国道246号線)からのアクセスにボトルネックとなるような箇所はありませんが、接面道路は2本とも一方通行路であり、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中町5丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、中町5丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率の低い、標高42m超の「台地」です。
浸水リスクが大きな影響を及ぼすことはないものと判断します。
2017年に竣工した低層RC造建物であり、建物の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

表層地盤増幅率の低い台地に位置する低層RC造建物なので、建物の損壊リスクは低いでしょう。浸水リスク及び火災リスクも低いことから、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

「定期借地権マンション」は嫌いですか?
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。