【防災力:4】ベルク目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ベルク目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒3丁目24−20

防災力 Level 4
地盤 []切土地、埋没谷
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []1998年竣工のSRC造地下1階12階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約14m~17mの台地上の「切土地」で、緩やかな傾斜地となっています。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は“1.44”となっています。
都区内では低い方の数値であり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が1.8以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
南方の中学校にある同地形(切土地)のボーリング調査地点の中には、深度19mほどまで柔らかい層が混在している場所があります。当該地点の地盤は良いとはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1998年3月に竣工したどっしりとした形状のSRC造地下1階地上12階建です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
建物の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北側で幅員約25mの都道(目黒通り)、西側で幅員約7mの区道と接面する角地です。目黒通りと接面しているので、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「下目黒3丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
ただ、この判定は、下目黒3丁目を「谷底低地」と判定しての判断となります。同じ下目黒3丁目でも、対象地は「台地上の切土地」なので、災害リスクはより小さくなると考えてもいいと思います。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下目黒3丁目は32件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、台地上にある切土地(緩やかな傾斜地)です。表層地盤増幅率は比較的低いものの、「埋没谷」の範囲に該当します。
比較的近い距離にある同地形(切土地)のボーリング調査結果からは、あまり良い地盤ではないことが推察されます。
浸水可能性は指摘されていません。
1998年竣工のSRC造12階建であることから、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

緩やかな傾斜地で埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率は比較的良好です。ただ、近所のボーリング調査結果からは地盤リスクの存在が類推されます。建物損壊リスク、浸水リスク、火災リスクはいずれも低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。