【防災力:4】アトラス品川中延

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 アトラス品川中延

[所在地] 東京都品川区中延2丁目3

防災力 Level 4
地盤 []周辺のボーリング調査結果があまり良くない
浸水 []凹地なので、多少の浸水リスクあり
建物 []2019年竣工のRC造地下1階地上13階建
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高は22m超ですが、敷地の過半は「凹地」に存します。敷地の北東側は台地です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.6”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣に、対象地と同様の凹地に存する公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数のボーリング調査地点の柱状図では、深度8~9mほどより下で一度固い地層となった後、深度15mほどで支持層に足りないレベルの地層となります。
埋没谷に該当するエリアではありませんが、埋没谷エリアと同じような特徴が見て取れます。この周辺は、あまり良い地盤ではないと思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.28m程度の浸水可能性が指摘されています。
敷地全体に大きな影響を及ぼすことはないと思いますが、東・西・北と少し高い台地に囲まれているので、予想外の大雨の際には敷地に水が溜まる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2019年竣工、RC造地下1階地上13階建のどっしりとした形状の建物であり、安心感があります。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北側、東側ともに幅員6m超の区道、西側も幅員4m区道と、敷地は問題のない広さの道路に囲まれています。
北側、東側の接面道路はいずれも一方通行路であることから、系統連続性は普通とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「中延2丁目」の地域危険度は“4”(※)となっており、災害に対して比較的リスクが高い地域であるとされています。
しかし、当該マンションは、敷地にも余裕があり、北側に避難所となっている小学校もあることから、災害リスクは低いと判断します。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、中延2丁目は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
すぐ北側に小学校があります。運動会のときなどは騒がしく感じるかもしれません。
また、当該マンションは「防災街区整備事業」として再開発された物件であり、「防災井戸」「マンホールトイレ」「かまどベンチ」などを敷地内に備えています。

 本マンションの総評

敷地の過半は、台地に囲まれた「凹地」にあり、周辺のボーリング調査結果があまり芳しくないので、地盤のリスクは多少あると考えます。
周辺では標高が低い場所となっており、多少の浸水リスクを感じます。
2019年竣工のRC造建物であり、大地震の際の損壊リスクは低いと判断します。
敷地は整備された区道に囲まれており、火災時の災害リスクは低い。

防災の観点から再開発されたマンションであり、総合的には非常に良い物件なのですが、地盤に多少のリスクを感じること及び浸水リスクもゼロではないと思われることから、合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。