「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウドシティ蒲田

[所在地] 〒144-0052 東京都大田区蒲田４丁目１０−１４

 標高・地形

●標高約2m～4m、多摩川河口周辺に広がる低地に位置します。
●かつてこの周辺は沼地であり、「泥深い田」というのが蒲田の名前の由来だという説があります。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.66”です。
●標準よりやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
●ただ、多摩川河口周辺の低地としては、問題のないレベルといえるかもしれません。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、支持層の深さは把握できないものの、軟弱地盤というほどのリスクは感じません。ただ、土質は砂質で、地下水位は約2.8mと浅いので、液状化の可能性は、当該地点の柱状図からも窺えます。
●周辺にある複数の調査地点では、深度15m～18mほどでN値50超の支持層レベルの地層に到達しますが、深度30mほどにN値20未満の地層が存在します。
●地震時の揺れが大きくなるようなリスクはあまり感じないものの、液状化の可能性は顕在なので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約1.2mの浸水可能性が指摘されています。
●呑川の氾濫による浸水可能性は0.8mほどの指摘となっています。
●赤い線で表示される「呑川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれます。
●高潮の浸水も、吞川の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【河川洪水ハザードマップ】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2015年11月に竣工したSRC造地下1階地上20階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「東急建設」です。
●少し背が高い建物ですが、全体的にはシンプルな形状なので、損壊リスクは低いと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●西側(約6m)、北側(約9m～11m)、東側(約15m)の3本の区道に接面する3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●南側で、駅前広場に接しています。
●幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「蒲田4丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、蒲田4丁目は50件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。
●京急蒲田駅が近接していますので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●地形的には多摩川河口周辺に広がる低地であり、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●ボーリング調査でも、液状化の可能性が見て取れます。
●高潮により約1.2mの浸水可能性が指摘されています。吞川沿いなので、川の氾濫もあり得ます。
●全体的にはシンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒多摩川河口周辺に広がる低地であり、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層エリア」に該当し、ボーリング調査からも液状化の可能性が窺えるので、地盤リスクを無視できません。浸水リスクも顕在なので、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。