「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ヒルハイツ文京春日

[所在地] 〒112-0003 東京都文京区春日２丁目２２

 標高・地形

●標高7m～17m、台地から谷底低地に至る傾斜地に位置しています。地形的には「切土地」です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがあり得ます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●東京都建設局が公開している「土砂災害警戒区域等マップ」では、敷地の一部が「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [土砂災害警戒区域等マップ]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.36”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東方にある複数の調査地点では、
▼深度約2m～3mでN値30ほどの固い地層となります。
▼一旦N値50の固い地層となった後、N値20ほどの少し柔らかい地層が深度14mまで存在します。
▼支持層には深度約17m～18mで到達するようです。
●支持層までは少し深いですが、地震時の揺れが増幅するようなリスクを感じない、地盤に大きな問題のない場所であると推察されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●浸水可能性は指摘されていません。
●ただ、南西側接面道路付近には、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」が迫っており、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2001年2月竣工のSRC造地下2階地上11階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「五洋建設」及び「西洋環境開発」です。
●西洋環境開発は、2000年7月に特別清算開始を申立て、2005年に特別清算が終結し、法人格が消滅しています。本件建物の施工期間とこの特別清算手続き期間が重なります。ただ、五洋建設が参加していますので、施工自体に問題はなかったと判断します。
●建物は、敷地の傾斜に合わせて階段状になっているなど、複雑な形状をしています。シンプルな形状の建物と比較すると、多少の建物損傷リスクを認めます。

 接面道路

●南西側区道(幅員約11.1m)、北東側私道の2本の道路と接面している2方路地です。
●春日通り(国道254号線)及び目白通り等へのアクセスは容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「春日2丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、春日2丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されている傾斜地です。
●周辺のボーリング調査から、大きな地盤リスクに繋がる兆候は見出せませんでした。
●浸水可能性は指摘されていません。
●傾斜地に建つ、複雑な形状の建物なので、建物損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒周辺のボーリング調査は問題ありませんが、「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されている傾斜地なので、地盤リスクを無視できません。建物も、傾斜地に建つ上に、複雑な形状となっています。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。