「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　シティハウス中目黒レジデンス

[所在地] 〒153-0061 東京都目黒区中目黒４丁目６−６

 標高・地形

●標高約8mの台地に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当します。こちらも、大地震の際の揺れが大きくなる可能性を示す兆候です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北西方にある調査地点では、深度4mほどまでは沖積層エリアらしい非常に柔らかい地層ですが、深度9mほどで支持層に到達するようです。
●深度5mでN値30を超え、支持層も浅いので、マンション適地です。
●埋没谷の影響とみられる地層も見られません。
※対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになり地盤への影響が判明した場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

●最大0.2mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地の一部が「目黒川が氾濫した場合の浸水区域」に掛かっています。
●浸水可能性の指摘は約0.2mにとどまっていますが、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年10月竣工のRC造地下1階地上15階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●おおむねシンプルな形状の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北東側都道(幅員約30m)、北西側私道、南東側私道の3本の道路に接面する3方路地です。
●山手通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中目黒4丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中目黒4丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●沖積層及び埋没谷エリアに該当する台地に位置します。
●ボーリング調査は良好です。
●大きな浸水リスクには繋がらないと思いますが、目黒川氾濫浸水区域に敷地の一部が掛かっています。
●概ねシンプルな形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層及び埋没谷エリアに該当しますが、ボーリング調査が良好なので、地盤リスクは低いと判断します。目黒川の氾濫浸水区域に敷地の一部が掛かっているので、浸水リスクは顕在ですが、浸水可能性の指摘が0.2mにとどまっているので、大きな被害には繋がらないと考えます。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。