「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークホームズ大井仙台坂グランシェル

[所在地] 〒140-0011 東京都品川区東大井４丁目２−２

 標高・地形

●標高約16mの台地に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●対象地は、J-SHIS Map上で4つのメッシュにまたがっています。
●そのうち、南東側の主に切土地となるメッシュの表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.4”です。
●対象地と同地形(台地)が大部分を占める残り3つのメッシュの同数値は”1.62～1.66”です。
●大きな問題はないと思いますが、推奨レベルを少し超えている可能性が高いです。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北西方にある調査地点では、
▼深度3mでN値10を超えます。
▼深度8m過ぎにN値50超となりますが、深度約16m～32mに、およそ16mに渡って、埋没谷の影響とみられるN値8～19の少し柔らかい地層が存在しています。
●マンション用地としては柔らかい地層が深度30m過ぎまで続くので、地盤の良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年3月竣工の低層RC造建物(地下1階地上5階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●東側(幅員約5m)で道路に接面している中間画地です。東側接面道路は、両側に歩道も整備されており、接道状況は良好です。
●第一京浜(国道15号線)へ直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東大井4丁目」の地域危険度は”１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で”１”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東大井4丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●埋没谷の範囲に該当します
●ボーリング調査もあまり良くありません。
●浸水リスクは低いでしょう。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒埋没谷の範囲に該当し、ボーリング調査でも深度30m過ぎまで少し柔らかい地層が続いていることが把握されたので、地盤リスクは無視できません。その他の浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。