「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークホームズ中野南台ステーションテラス

[所在地] 〒164-0014 東京都中野区南台５丁目３４−１０

 標高・地形

●標高約33m～37mの傾斜地(切土地)に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。また、地震時の揺れが複雑になるという調査もあります。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南東方にある調査地点では、表層面でN値4以上あり、深度7mほどで支持層に到達するようです。
●支持層が浅いので、マンション適地であるといえます。
●地下水の下に砂質の地層が広がっていいますが、N値が20を超えているので、液状化の可能性は低いのではないかと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地の南側は「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に接しており、南東方を流れる神田川の河岸との標高差は2mもありません。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2010年8月竣工のRC造地下1階地上12階建です。
●施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
●少し細長い形ですが、全体的にはシンプルな形状の建物であり、大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●北側都道(幅員約15m)、東側区道(幅員約11m)、南側区道(幅員約5.3m～6.2m)の3本の道路と接面する3方路地です。
●方南通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南台5丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南台5丁目は10件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率に問題はありませんが、傾斜地です。
●ボーリング調査は良好です。
●敷地が神田川の氾濫浸水区域に接しているので、想定外の浸水被害はあり得ます。
●全体的にはシンプルな形状の建物なので、大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率が比較的良好で、ボーリング調査も良好ですが、少し大きな高低差のある傾斜地ですので、多少の地盤リスクを計上します。浸水も大きな被害に繋がることはないと考えますが、敷地が神田川の氾濫浸水区域に接しているので、無視することはできません。傾斜地であること及び浸水リスクを合わせてマイナス１として、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。