「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウド杉並方南町

[所在地] 〒168-0062 東京都杉並区方南１丁目５２−３３

 標高・地形

●標高33m前後、神田川沿いの谷底低地に位置します。
●敷地の北側を流れる神田川の沿道と標高差が1mほどしかありません。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.53”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●近隣にある複数の調査地点では、深度10m未満で支持層となる固い地層が表れる地点が多く、これらはマンション用地として悪くない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地の一部は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」にかかり、河岸と標高差が1mほどしかありません。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2021年2月竣工の低層RC造建物(地上4階建)です。
●施工会社は、マンション建設に実績のある「西武建設」です。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●北側(幅員約4.1m～4.9m)、南側(幅員約4.5m～4.9m)、東側(幅員約4m～5.1m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●敷地の西側にも歩行者用の通路が整備され、4方路に近い接道状況です。また、南側及び東側接道部分には敷地後退して歩道も整備しています。
●環七通りと距離は近いですが、広い幅員を保ったまま直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通とします。
●ただ、環七通りまでの経路の道路幅員は5m超を確保しているので、緊急車両の通行に支障はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「方南1丁目」の地域危険度は“４”(※)であり、災害リスクがある地域とされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、方南1丁目は44件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”です。
●西側に小学校が隣接しているので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●谷底低地ですが、表層地盤増幅率は悪くありません。
●近隣のボーリング調査結果も悪くないです。
●神田川沿いであり、想定を超える浸水被害があり得ます。
●低層RC造建物であり、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒表層地盤増幅率が比較的良好で、ボーリング調査にも問題はなさそうなので、地盤リスクは低いと判断します。敷地の一部が氾濫浸水区域に掛かり、約0.8mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。