【防災力:３】六本木ヒルズレジデンス
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることができる不動産なのか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 六本木ヒルズレジデンス
※分譲棟のA・B・Cを評価対象とします。
１．大地震が発生しても安全か
| 対地震 | Level ３/5 (リスク有) |
| 地盤ハザード | [2/5]「液状化」「埋没谷」に該当 |
| 地盤増幅率 | [4/5]良好 |
| ボーリング | [2/5]良くない |
| 建物 | [3/5]制震構造、タワー形状の高層建物 |
| 【対地震の評価】 ［地盤］ ●「液状化」及び「埋没谷」エリアに該当し、ボーリング調査も、あまり良い結果ではないので、相応の地盤リスクがあると考えます。 〔建物〕 ●制震構造ですが、タワー形状の高層建物なので、災害リスクは残ると判断します。 〔対地震総評〕 ●相応の地盤リスクがあると考えられる立地である上に、タワー形状の高層建物なので、制震構造であっても被災リスクから切り離すことはできません。 |
【所在】〒106-0032 東京都港区六本木６丁目１２−１他
標高・地形
| 標高 | 約18m～28m |
| 地形 | 谷底低地に位置する傾斜地 |
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●ただ、傾斜に沿ってA・B・Cの3棟が並んでおり、大規模な擁壁の存在は視認できないため、大きな傾斜地リスクはないと考えます。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
地盤ハザード(災害危険)エリア
| 液状化 | 液状化の可能性がある地域 |
| 沖積層 | 該当なし |
| 埋没谷 | 範囲に該当 |
| 急傾斜等 | 該当なし |
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震時の揺れが大きくなる可能性があります。
※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]
表層地盤増幅率
| 表層地盤増幅率 | 1.41 |
●良好な(低い)数値であり、地震時の揺れを小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
周辺のボーリング調査
●敷地内及び近隣の同地形に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北方で近接するが台地にある調査地点では、
▼深度22m過ぎまでN値10以下の地層が存在します。
▼深度25mを超えても支持層に到達しません。(柱状図の表記が25mまで)
▼砂質の地層がみられるので、谷底低地にある対象地の地下水位が浅い場合には液状化の可能性が否定できません。
●少し離れますが同地形の情報をみると、南東方の地点では深度13mほどで支持層となるようですが、南西方の地点では、北方の地盤と概ね同様です。
●本件マンションの公式ホームページに、支持層の深さは約30mであると読める記載があります。
●地中20m過ぎまで柔らかい地層が続くので地盤が良いとはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
建物
| 築年 | 2003年4月竣工 |
| 構造 | SRC造地下2階地上43階建(A：RC造地下2階地上6階建) |
| 施工会社 | A・B：戸田建設＆フジタ、C：清水建設＆西武建設 |
| その他 | 制震構造 |
●制震構造ですが、縦長のタワー型高層マンションです。
●タワー形状の高層マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー形状の高層建物というだけでマイナス評価とします。
●制震構造を採用しているので、損壊リスクは低いですが、災害リスクは残ると判断します。
●レジデンスAは、中層RC造建物なので、建物自体の災害リスクは低いです。
【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)
２．1000年に一度の大水害が発生しても安全か
| 対水害 | Level ４/5 (大きな浸水リスクなし) |
| 標高 | 約18m～28m |
| 地形 | 谷底低地 |
| 浸水深 | なし |
| 【対水害の評価】 ［標高・地形］ ●標高約18m～28mの谷底低地に位置します。 ●地形が「谷底低地」であるということは、昔から川が流れていた(水が集まりやすい)場所であるということです。 〔浸水深〕 ●浸水可能性は指摘されていません。 〔対水害総評〕 ●谷底低地に位置しますが、浸水可能性の指摘がないので、大きな浸水リスクはないと考えます。 ●想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が発生する可能性があります。 |
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
３．その他の災害リスク
| その他 | Level ５/5 (特段の災害リスクなし) |
| 接道状況 | 良好(3方路地) |
| 系統連続性 | 良好 |
| 地域危険度 | 災害に強い地域 |
| その他 | － |
接面道路
●北側(幅員約16.1m)、西側及び南側(幅員約8m)の2本の区道に3方で接面する3方路地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●周辺にある都道との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
地域危険度調査
●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「六本木6丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、六本木6丁目は75件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。
４．本マンションの総合評価
| 総合 | Level ３/5 |
| [対地震] | Level ３/5 (リスク有) |
| [対水害] | Level ４/5 (大きな浸水リスクなし) |
| [その他] | Level ５/5 (特段の災害リスクなし) |
【地震リスク】
相応の地盤リスクがあると考えられる立地である上に、タワー形状の高層建物なので、制震構造であっても被災リスクから切り離すことはできません。
【水害リスク】
谷底低地に位置しますが、浸水可能性の指摘がないので、大きな浸水リスクはないと考えます。
【その他リスク】
特段の災害リスクなし
⇒地盤及び建物それぞれにリスクが認められるので、防災力を“レベル３”とします。
(５段階評価で５が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。
《評価時点》2025年9月