物件名　元麻布ヒルズ

１．大地震が発生しても安全か

【所在】〒106-0046 東京都港区元麻布１丁目３−１

標高・地形

●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

地盤ハザード(災害危険)エリア

●12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震時の揺れが大きくなる可能性があります。
●東側隣地である善福寺の敷地とは10m超の高低差があり、この法面(斜面)部分は「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」に指定されていることから、崖崩れの危険性が高い場所といえます。

※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害警戒区域]タブ

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

表層地盤増幅率

●標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

周辺のボーリング調査

●敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北西方にある調査地点では、深度8m過ぎに支持層となります。
●南西方にある調査地点では、
▼深度20m過ぎまでN値5以下の地層が続きます。
▼支持層の深さは22m過ぎであるようです。
●評価が分かれましたが、保守的に捉え、南西方の地点を重視します。
●地中20m過ぎまで柔らかい地層が続くので地盤が良いとはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

建物

●免震構造ですが、縦長のタワー型高層マンションです。
●タワー形状の高層マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー形状の高層建物というだけでマイナス評価とします。
●免震構造を採用しているので、損壊リスクは低いですが、災害リスクは残ると判断します。
●テラス棟は、中層RC造建物なので、損壊・災害リスクは低いです。

【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)
【参考】東日本大震災から学んだのは「“想定”が少ない方が安全」（免震構造についての私見が含まれます)

２．1000年に一度の大水害が発生しても安全か

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

３．その他の災害リスク

接面道路

●北西側(幅員約9m～10.2m)、南側(幅員約6m)の2本の区道に接面する角地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道等を整備しています。
●北西側接面道路は一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「元麻布1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。

※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、元麻布1丁目は3件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

４．本マンションの総合評価

【地震リスク】
相応の地盤リスクがあると考えられる立地である上に、タワー形状の高層建物なので、免震構造であっても被災リスクから切り離すことはできません。
【水害リスク】
標高や地形からみて、敷地全体に大きな浸水リスクはないものと考えます。
【その他リスク】
大きなリスクを感じるような要素なし

⇒地盤及び建物それぞれにリスクが認められるので、防災力を“レベル３”とします。
(５段階評価で５が最も安全)

《評価時点》2025年9月