「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ディアナガーデン広尾

[所在地] 〒106-0047 東京都港区南麻布５丁目１０−２７

 標高・地形

●標高約11m～13mの谷底低地に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.46”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼表層には柔らかい地層があるものの、支持層の深さは9m～12mほどのようです。
▼埋没谷の影響は見られません。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の可能性がないとはいえません。
●支持層が比較的浅いので、マンション用地として問題の少ない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の西側に約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●敷地周辺の標高を見ると、敷地部分は東西の台地に挟まれた谷地となっています。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2006年2月竣工のRC造地下1階地上10階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。
●複雑な形をしていますが、どっしりとした形状ので、建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●西側都道(幅員約25m)、東側区道(幅員約2.7m～3.8m)、南側私道の3本の道路に接面する3方路地です。
●外苑西通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
●物件としての接道状況及び系統連続性は良好といってもいいのですが、東側区道の幅員は狭く、マンションの東側で火災等が発生した場合、消防車(ポンプ車等)の到着が遅れる可能性があります。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南麻布5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南麻布5丁目は21件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●本件マンション分譲時売主の「モリモト」は、2008年に民事再生法の手続きを申し立て経営破綻してしますが、当マンションは2006年に分譲された物件なので、影響はないと判断します。

 本マンションの総評

●谷底低地に位置しますが、表層地盤増幅率及びボーリング調査は良好です。
●約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●どっしりとした形状なので、建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。
●東側区道の幅員が狭く、火災リスクは無視できません。

⇒表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好なので、地盤リスクは低いと判断します。東西の台地に挟まれた谷地に位置し、約0.6mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは顕在です。また、東側区道の幅員が狭いので、火災リスクも計上します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。