「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウド千代田淡路町

[所在地] 〒101-0041 東京都千代田区神田須田町１丁目１０−４

 標高・地形

●標高5mほど、砂州に位置します。
●砂州は、「過去の海岸、湖岸付近にあって波浪、沿岸流によってできた砂礫からなる微高地」です。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.49”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺の同地形(砂州)にある調査地点では、
▼深度20mほどまでN値10以下の柔らかい地層が続きます。
▼深い部分の柔らかい地層は、「埋没谷」の影響である可能性があります。
▼支持層の深さは、21m～26mほどのようです。
●深度20mほどまで柔らかい地層が続くので、地盤の良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、隅田川の河岸と標高差が3mほどですし、北方には神田川も流れています。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ますが、浸水可能性の数値は小さいので、大きな浸水リスクはないと判断します。

【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●2016年11月竣工のRC造地下1階地上13階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
●概ねシンプルかつどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南側(幅員約8m)、東側(幅員約6m)の2本の区道に接面する角地です。
●幹線道路との接続に支障となる箇所はありませんが、接面道路を始めとして、周辺に一方通行路が多いので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「神田須田町1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、神田須田町1丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●砂州に位置し、沖積層及び埋没谷のエリアに該当します。
●ボーリング調査も、あまり良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはないと判断します。
●概ねシンプルかつどっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒沖積層及び埋没谷のエリアに該当する砂州に位置し、ボーリング調査もあまり良くないので、地盤リスクは無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。