「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブランズ愛宕虎ノ門

[所在地] 〒105-0001 東京都港区虎ノ門３丁目１９−１０

 標高・地形

●標高約8m～12m、愛宕山下の切土地に位置します。
●敷地は、地形図でみると、高低差が約4mありますが、低い方のレベルに合わせて建物を建て、大規模な擁壁等は視認できないので、傾斜地としてのリスクは大きくないと判断します。
●敷地の東側で隣接する法面が「土砂災害警戒区域」に指定されていますが、当該指定区域も、対象地に与える影響は大きくないと判断します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害警戒区域]タブ

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.48”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼表層には、N値1～2の柔らかい地層があります。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在するので、液状化の可能性が認められます。
▼支持層には、深度29mを超えても到達しないようです。
●表層面が柔らかく、支持層が深い上に、液状化の可能性もあるので、地盤の良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、標高や地形からみて、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2021年2月竣工のRC造地下1階地上17階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「西松建設」です。
●縦長ですが、シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南西側(幅員約22m)、北西側(幅員約8m)の2本の区道に接面する2方路地です。
●桜田通り(国道1号線)との接続も容易で、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「虎ノ門3丁目」の地域危険度は”１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、虎ノ門3丁目は10件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●液状化及び沖積層エリアに該当する、愛宕山下の切土地です。
●ボーリング調査も、液状化の可能性がみられるなど、良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●縦長ですが、シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性がある地域」に該当し、ボーリング調査でも液状化の可能性がみられるなど、地盤リスクは無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。