「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プレミスト佃二丁目

[所在地] 〒104-0051 東京都中央区佃２丁目５−７

 標高・地形

●標高2mほど、湾岸の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.83”です。
●かなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度8mほどまではN値0～1の非常に柔らかい地層が続いています。
▼深度14mほどでN値50の固い地層となります。
●近隣にある調査地点では、
▼深度8m～10mほどまでN値0～1の非常に柔らかい地層が続いている地点が多いです。
▼深度13m～15mでN値50の固い地層となり、数m続きます。
▼支持層の深さは34mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在しているので、液状化の懸念があります。
●深度十数mで固い地層となるようなので、大地震の際に揺れが大きくなるようなリスクは低いと推察します。ただ、深度10mほどまで柔らかい地層が続き、液状化の懸念もあるので、地盤の良い場所とはいえません。

浸水リスク

●高潮により最大約2.3mの浸水可能性が指摘されています。
●隅田川等の氾濫では、最大約0.2mの浸水可能性が指摘されています。
●高潮の浸水も、隅田川等の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【隅田川等氾濫(雨水出水)】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年10月竣工のRC造地上10階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●どっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●東側・西側の2本の区道と接面する2方路地です。いずれの区道も幅員は必要十分な広さがあります。
●西側接面道路は、片側一車線が整備された道路ですが、行き止まりなので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「佃2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、佃2丁目は25件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●北西方で中学校が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率がかなり高い数値です。
●ボーリング調査では、液状化の可能性が把握できるので、あまり良い結果とはいえません。
●高潮による約2.3mの浸水可能性等が指摘されています。
●どっしりとした形状なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒湾岸の埋立地に位置し、液状化及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率及びボーリング調査も良くないので、地盤リスクはそれなりに大きいです。高潮リスク等が認められるので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。