「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　コスモ小竹向原

[所在地] 〒173-0037 東京都板橋区小茂根３丁目６−８

 標高・地形

●標高約25m～26m、台地(の端)に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.47″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南西方の同地形(台地)に存する調査地点では、表層面でN値3あり、支持層にも深度11m余りで到達するようです。
●地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の懸念があります。
●地層の固さや支持層の深さには問題がないようなのですが、液状化リスクが懸念されます。
●ただ、対象地は「液状化の可能性がある地域」に該当していないので、この1ヶ所の結果のみで液状化リスクについて断定することはしません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に、約0.4mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に隣接しています。
●浸水可能性の指摘は約0.4mにとどまっていますが、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●1995年2月竣工の中層RC造建物(地上7階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「間組(現：安藤・間)」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

●南西側(幅員約5.9m)、南東側(幅員約5.9m)の2本の区道に接面する角地です。接道部分は敷地後退をして歩道を整備しています。
●環七通り(都道)とは直線的に接続できますが、南西側接面道路は一方通行路なので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小茂根3丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、小茂根3丁目は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地に位置します。
●周辺のボーリング調査からは液状化の懸念が見て取れますが、対象地は「液状化の可能性がある地域」には該当しないため、参考程度とします。
●氾濫浸水区域に隣接していますが、浸水可能性の指摘は約0.4mにとどまっています。
●中層RC造建物であり、大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒表層地盤増幅率が良好な台地に位置し、周辺のボーリング調査でも基本的な地盤は悪くないようなので、大きな地盤リスクはないと判断します。浸水リスクもないとはいえない状況ですが、これ単独で防災レベルを下げるほどの大きなものではないと考えます。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。