「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ミオカステーロ雪ヶ谷アルテパラッツオ

[所在地] 〒145-0066 東京都大田区南雪谷５丁目２０−１０

 標高・地形

●標高8m前後、呑川流域の谷底低地に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.71”です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、表層にはN値0の非常に柔らかい地層がありますが、支持層に深度7m～9mで到達するようです。
●表層面は柔らかいですが、支持層が浅いので、マンション適地といえます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約3.4mの浸水可能性が指摘されています。3m超の浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
●敷地は、赤い線で表示される「呑川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しており、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2003年8月竣工の中層RC造建物(地下1階地上7階建)です。
●施工会社は、「アークスコーポレーション」及び「日本コムシス」の共同企業体です。
●複雑な形状ですが、中層RC造建物なので、大きな損壊リスクはないと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南東側(幅員約7.2m)、北西側(幅員約7.2m)の2本の区道に接面している2方路地です。
●北方の中原街道への経路には踏切があり、その他の幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南雪谷5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南雪谷5丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●東海道新幹線他JRの線路と隣接していますので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●沖積層の堆積エリアに該当し、表層地盤増幅率がやや高い、呑川流域の谷底低地に位置します。
●ボーリング調査は良好です。
●敷地は氾濫浸水区域内に位置し、最大約3.4mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒沖積層の堆積エリアに該当する上、表層地盤増幅率が高い谷底低地ですが、周辺のボーリング調査は良好なので、大きな地盤リスクはないと判断します。呑川の氾濫浸水区域内に位置し、最大3mを超える浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクだけで防災力をマイナス2とします。よって、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。