「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　イニシア板橋桜レジデンス

[所在地] 〒173-0001 東京都板橋区本町２９−１１

 標高・地形

●標高約16m～18m、台地の縁に位置し、敷地の一部は谷底低地となる、緩やかな傾斜地です。
●敷地が、東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.36”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方にある調査地点では、
▼表層面はN値3以上あります。
▼深度11m～14m及び深度20mほどにN値10以下の地層があります。
▼深度21mほどで支持層に到達するようです。
▼地下水位の下に、砂質の地層が存在します。その地層は、粘土質の砂やN値20超の層ということで、液状化の可能性はあまり大きくないのではないかと思いますが、リスク自体を否定することはできません。
●表層面に大きな問題はないですが、途中で少し柔らかい地層が混在し、支持層もそれなりに深く、液状化リスクも否定できないので、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1.1mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、石神井川沿いに位置します。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2021年2月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
●建物は、シンプルかつどっしりとした形状なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●東側私道、北西側区道(幅員約2.7m～4m)、北側区道(幅員約1.8m～4m)の3本の道路に接面する3方路地です。東側私道は、幅員約7.1mの区道(旧中山道)と接続しています。
●区道との接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●幹線道路との接続は容易ですが、東方の旧中山道は一方通行路なので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「本町」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、本町は54件となっており、治安は“5段階で最悪なレベル”です。

 本マンションの総評

●「液状化の可能性がある地域」に含まれまる台地と谷底低地にまたがった土地です。
●ボーリング調査も良い結果ではありません。
●石神井川沿いで、約1.1mの浸水可能性が指摘されています。
●シンプルかつどっしりとした形状の建物であり、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒地盤リスクは、深刻なレベルの問題はないと思いますが、無視することもできません。石神井川の河岸に位置し、約1.1mの浸水可能性が指摘されていることから、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。