【防災力:３】ヴィークステージ南馬込 桜並木通り
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることができる不動産なのか否かを不動産鑑定士(兼防災士)が簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 ヴィークステージ南馬込 桜並木通り
１．大地震が発生しても安全か
| 対地震 | Level ３/5 (リスク有) |
| 地盤ハザード | [3/5]「沖積層」に該当 |
| 地盤増幅率 | [2/5]やや高い |
| ボーリング | [2/5]良くはない |
| 建物 | [5/5]2018年竣工の中層RC造建物 |
| 【対地震の評価】 ［地盤］ ●表層地盤増幅率がやや高く、ボーリング調査で、深度10m過ぎまで非常に柔らかい地層が続き、液状化の可能性もあることが把握できるので、地盤の良い場所ではありません。 〔建物〕 ●2018年竣工の中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。 〔対地震総評〕 ●地盤リスクがないとはいえない場所なので、中層RC造建物ですが、地震時に損害が発生する可能性は否定できません。 |
[所在地] 〒143-0025 東京都大田区南馬込４丁目１１−１９
標高・地形
| 標高 | 約7m～9m |
| 地形 | 谷底低地 |
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
地盤ハザード(災害危険)エリア
| 液状化 | 該当なし |
| 沖積層 | 堆積エリアに該当 |
| 埋没谷 | 該当なし |
| 土砂災害等 | 該当なし |
●最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
表層地盤増幅率
| 表層地盤増幅率 | 1.68 |
●標準よりやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
ボーリング調査
●敷地付近に3つあるボーリング調査地点では、
▼深度11m過ぎまでN値0のズブズブの柔らかい地層が続く地点があります。
▼深度11m～13mでN値20を超えます。
▼一旦、N値50となった後、深度14m～15にN値7～8の地層が入ります。
▼支持層の深さは、16m～19mのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が存在する地点があるので、液状化の可能性は否定できません。
●比較的浅いうちに固い地層となるものの、深度10m過ぎまで非常に柔らかい地層が続き、液状化の懸念もあるので、地盤が良いとはいえません。
建物
| 築年 | 2018年3月竣工 |
| 構造 | RC造地上8階建 |
| 施工会社 | 新日本建設 |
| その他 | － |
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
２．1000年に一度の大水害が発生しても安全か
| 対水害 | Level ４/5 (大きな浸水リスクなし) |
| 標高 | 約7m～9m |
| 地形 | 谷底低地 |
| 浸水深 | [内水氾濫等]約0.2m |
| 【対水害の評価】 ［標高・地形］ ●標高約7m～9mの谷底低地に位置します。 ●周囲の台地に挟まれた、暗渠である内川の流域に当たります。 〔浸水深〕 ●敷地の一部に約0.2mの浸水可能性の指摘があります。 〔対水害総評〕 ●暗渠である内川流域に位置しますが、浸水可能性は小さな数値なので、大きな浸水リスクはないと判断します。 ●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が発生する可能性のある立地です。 |
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
３．その他の災害リスク
| その他 | Level ４/5 (大きな災害リスクなし) |
| 接道状況 | 良好(接面道路幅員8m超) |
| 系統連続性 | 普通 |
| 地域危険度 | リスク有 |
| その他 | － |
接面道路
●南側(幅員約12.2m)、西側(幅員約7.2m～7.5m)、北側(幅員約5.6m～6m)の3本の区道に接面する3方路地です。
●接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●周辺の道路は生活道路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
地域危険度調査
●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南馬込4丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2025年累計」を見ると、南馬込4丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
４．本マンションの総合評価
| 総合 | Level ３/5 |
| [対地震] | Level ３/5 (リスク有) |
| [対水害] | Level ４/5 (大きな浸水リスクなし) |
| [その他] | Level ４/5 (大きな災害リスクなし) |
【地震リスク】
地盤リスクがないとはいえない場所なので、中層RC造建物ですが、地震時に損害が発生する可能性は否定できません。
【水害リスク】
暗渠である内川流域に位置しますが、浸水可能性は小さな数値なので、大きな浸水リスクはないと判断します。
【その他リスク】
大きなリスクを感じるような要素なし
⇒これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル５”とします。
(５段階評価で５が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。
《評価時点》2026年3月