【防災力:2】東京フロントコート

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 東京フロントコート

[所在地] 〒135-0061 東京都江東区豊洲4丁目9

防災力 Level 2
地盤 []液状化、地盤増幅率が非常に高い、軟弱地盤
浸水 []高潮リスク等
建物 []シンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約1m~2m、湾岸の埋立地に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、敷地の過半が「液状化の可能性が高い地域」、一部が「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.91~2.06”です。
非常に高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
隣接した複数の調査地点では、
深度28m~34mほどまで、N値3以下の柔らかい地層が続いています。
支持層の深さは、36m~62mと非常に深いようです。
地下水位の下に砂質の地層がが広がっているので、液状化の可能性は高いです。
地中の深いところまで柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

高潮により最大約2.8mの浸水可能性が指摘されています。
雨水出水(内水氾濫)により最大約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
高潮の浸水も、雨水出水(内水)による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【雨水出水】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年3月竣工のRC造地上20階建です。
施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」及び「奥村組」の共同企業体です。
シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

【参照】耐震等級“1”のマンションは震度7に耐えられない?

 接面道路

北西側都道(幅員約39.8m)、南西側区道(幅員約9.9m~11.5m)、南東側区道(幅員約15m)の3本の道路に接面する3方路地です。
環状3号線(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「豊洲4丁目」の地域危険度は“1”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、豊洲4丁目は62件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
表層地盤増幅率が非常に高い数値です。
ボーリング調査では、柔らかい地層が深い部分まで続き、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」であることが把握できます。
高潮による約2.8mの浸水可能性等が指摘されています。
シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が非常に高い上に、ボーリング調査も良くない「軟弱地盤」なので、地盤リスクは非常に大きいです。高潮リスクで約2.8mの浸水可能性が指摘されるなど、浸水リスクも顕在です。よって、防災力を“レベル2”とします。 (5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。