「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス新宿御苑西

[所在地] 〒151-0051 東京都渋谷区千駄ケ谷５丁目１３−９

 標高・地形

●標高約35m～36mの台地に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●北側隣地にある調査地点では、
▼表層面は、問題のないレベルの固さがあります。
▼ただ、深度10m過ぎまでN値10以下の柔らかい地層が続きます。
▼支持層に到達するのは深度20mを超えるようです。
●支持層の深さが深度20mを超えるようなので、マンション用地としてあまり良い地盤とは言えませんが、地震時に揺れが大きくなるような柔らかい地盤でもありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2012年2月竣工のRC造地上12階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「フジタ」です。
●建物は、少し縦長で下層と上層の太さが異なる形状です。横長でシンプルな形状の建物と比較したら、損傷リスクを認めます。

 接面道路

●南西側区道(幅員約4.5m)に接面する中間画地です。北西側及び南東側にも私道があり、3方路地のような接道状況です。
●明治通り(都道)に近接しており、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「千駄ヶ谷5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、千駄ヶ谷5丁目は182件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。
●明治通りに近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が良好な台地に位置します。
●隣地のボーリング調査で、大きな地盤リスクに繋がる兆候は見出せませんでした。
●浸水可能性は指摘されていません。
●多少の損傷リスクを認めますが、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率が良好な台地で、隣地のボーリング調査にも深刻な問題はないので、大きな地盤リスクはないと判断します。建物損傷リスクを多少認めますが、これ単独で防災レベルを下げるほどの大きなリスクではないと判断します。浸水リスク及び火災リスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。