ザ・パークハウス新宿御苑 – 新宿マンション評価


物件名	ザ・パークハウス新宿御苑
	東京都新宿区新宿2-1-15
交通	－東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩1分－東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩6分
敷地面積	539.70m²	用途地域	商業地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建	権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成29年(2017年)9月	総戸数	52戸
駐車場	14台	駐輪場	自転車置場52台
附属設備	モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス	新築分譲時売主	三菱地所レジデンス(株)
設計・監理	(株)日建ハウジングシステム	施工	日本国土開発(株)
管理会社	三菱地所コミュニティ(株)	管理方式	日勤
学区域	小学校：花園小学校中学校：四谷中学校	避難所	花園小学校(新宿一丁目町会)
その他	ペットボタン付エレベーター、リターンボックス(宅配食器返却用)

地域の状況

「ザ・パークハウス新宿」は、新宿二丁目にある14階建ての中層のマンションです。甲州街道に作られた宿場町、内藤新宿が新宿の地名の由来です。甲州街道の最初の宿場の高井戸宿が日本橋から遠かったので内藤新宿を作りました。信州高遠藩内藤若狭守が幕府に返上した敷地に置かれた新しい宿なので内藤新宿と呼ばれ、そのうち新宿と言われるようになったそうです。
医療機関は、南に1.5㎞ほどに「慶應義塾大学病院」、西へ1.5㎞ほどのところに「JR東京総合病院」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北東へ550ⅿほど行ったところにある「新宿区立花園小学校」の学区域です。新宿通りを渡るには信号がありますが、信号のない横断歩道や、歩道の整備されていない通学路もあるので注意が必要です。
保育施設は、北へ600ｍほどのところに私立の「富久ソラの子ども園分園」、東へ750ｍほどのところに区立の「大木戸子ども園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、「クックY」、「まるえい新宿店」、「イトーヨーカドー食品館新宿富久店」があります。外食は、近所で色々なジャンルの飲食店を楽しめます。また、都内有数の繁華街のJR新宿駅(東口)まで1㎞ほどです。

前面道路

前面道路は、東側の特別区道41-560で幅員は14ｍほどです。南側にも区道が通り、敷地は角地になります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、台地上に位置するものの近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「新宿一丁目町会」の指定避難所は、「花園小学校」です。水害時の避難所も同じです。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、標高34ｍほどにある本マンションの敷地では、浸水が発生する恐れはないとのことです。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「新宿二丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、5段階中真ん中の[68-155件]で、注意が必要な地域であるといえます。

本マンションの総評

本マンションは、三菱地所レジデンスが分譲したブランドマンションです。本マンションの「パークハウス」というブランド名は、昭和45年(1970年)に竣工した三菱地所(株)のマンション事業第一号「赤坂パークハウス」から受け継がれています。
施工は日本国土開発(株)です。ハウステンボス、三井ガーデンホテル四谷、横浜国際総合競技場(ＪＶ)等幅広い分野での施工実績のある会社です。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性	RC造建設に実績のある総合建設会社が施工した中層14階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの評価・査定

「ザ・パークハウス新宿御苑」の将来性・資産性としては、ブランドマンションであることとともに、施工実績のある建設会社によって施工された、まだ築浅の中層建物であることはプラス材料と言っていいと思います。
ただ、本物件敷地の地盤はあまり良くないと思われ、中層とはいえ、建物も縦に長い形状です。築年数が古くなった場合や非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。
また、北方すぐの新宿通りは、幹線道路としてはトンネルに車を逃がしているとはいえ、車の通行は夜でもそれなりにあります。車の音等の影響が多少ある可能性があります。また、繁華街にも近く、住環境としては、犯罪発生数も少し高めであり、お勧めできる立地ではありません。住環境より利便性を重視する方向けの立地です。
このマイナスポイントの分、閑静な住宅地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、閑静な住宅地にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。

こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。