「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ソネット上池袋

[所在地] 〒170-0012 東京都豊島区上池袋４丁目１０−８

 標高・地形

●標高約21m～23mの台地です。この場所は「約１万年前から現在にかけて形成された台地や段丘」とされています。
●敷地の一部が、東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」で「液状化の可能性がある地域」に掛かっています。
●ただ、このリスクを示すメッシュには谷端川の昔の川筋が含まれており、その部分がリスクに反映されたものと推察します。対象地は台地に存しますので、液状化エリアに掛かっていることの影響は少ないと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34～1.36”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある複数の調査地点では、
▼深度4mでN値7～8となる地点が多いです。(表層面に問題なし)
▼深度18～19mまでN値10ほどの地層が続く地点が多くあります。
▼支持層の深さは、深度21m～23mほどのようです。1ヶ所は深度36mを過ぎても支持層となりません。
●深度十数mに、埋没谷エリアのような少し柔らかい地層が続いており、支持層も深いようなので、マンション用地として良い場所とはいえません。
●地下水位の下に砂質の地層が広がっている地点もありますが、砂質の地層はN値20超であることがほとんどのようなので、液状化の可能性は低いと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？（本物件は該当しませんが参考まで）

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●1997年2月竣工のSRC造地下2階地上14階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。
●建物は、南側が大きくセットバックされ、上から見ても少し複雑な形状をしています。シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。
●また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

●南東側都道(幅員約21.8m)、北東側区道(幅員約3.5m～4m)、南西側私道、北西側私道の4本の道路と接面する4方路地です。
●明治通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「上池袋4丁目」の地域危険度は“２”(※) であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、上池袋4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●明治通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が優良レベルの台地に位置します。
●ボーリング調査はあまり良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはないでしょう。
●少し複雑な形状の、少々古くなってきた建物なので、損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒表層地盤増幅率が優良レベルの台地に位置しますが、ボーリング調査の結果から、多少の地盤リスクの存在を認めます。少し複雑な形状の、少々古くなってきた建物であることの建物損傷リスクを加味して、合わせてマイナス１とし、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。