プレシス市谷台町坂 – 新宿マンション評価

物件名	プレシス市谷台町坂
所在地	東京都新宿区市谷台町２０−３
交通	－都営新宿線「曙橋」駅徒歩6分－都営大江戸線「若松河田」駅徒歩10分
敷地面積	1,203.92㎡	用途地域	近隣商業地域・第一種住居地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成26年(2014年)5月	総戸数	45戸
駐車場	8台(機械式6台、平置1台、福祉対応1台)
駐輪場	自転車：71台(スライド式上段31台)、ミニバイク：3台
附属設備	モニター付オートロック、セキュリティシステム	新築分譲時売主	一建設(株)
管理会社	伏見管理サービス(株)	管理方式	日勤
学区域	小学校：富久小学校、中学校：新宿中学校
避難所	富久小学校、都立総合芸術高等学校
その他	ペット可

地域の状況

「プレシス市谷台町坂」は、新宿区市谷台町にある中層マンションです。町名の由来は、単純にこの町域が台地の上にあるからのようです。坂下に位置する住吉町が昔は「市谷谷町」といったので、その対比のようなものでしょうか。その谷町から独立した際に「台町」としたようです。江戸時代、備中松山藩板倉家下屋敷等があった場所ですが、明治期には、この一帯は市谷監獄となりました。幕末に筆頭老中であった「板倉勝静」への明治新政府の嫌がらせだという説もあるようです。
市谷台町は、台町坂を挟んだ両側に広がるこじんまりとした町域です。台町坂沿いは、少し背の高い建物もありますが、その裏手は低層マンションや戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域です。
本マンションの北東方800ｍほどに、「東京女子医大病院」があります。また、北方1.2㎞ほどのところに「国立国際医療センター」があるなど、大きな医療機関が多く、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近く(250mほど)に「区立富久小学校」があり、大きな道を渡ることなく通学できます。この小学校は、皇后の雅子様が一時通われていたことでも知られ、地域の方の思い入れも深い学校です。保育園は、区立保育園として、すぐ近くに「富久町保育園」があり、台町坂沿いに「ニチイキッズ曙橋」もあります。モンテッソーリ教育を行っている保育園「フロンティアキッズ」も徒歩圏です。
生鮮食料品等の買い物は、富久クロスの敷地にある「イトーヨーカドー食品館」や曙橋駅前の「三徳住吉店」、「コープみらい」、「三徳河田店」、「業務スーパー」等々、スーパーマーケットが徒歩圏に数軒あります。外食は、簡単なものでしたら「あけぼのばし商店街」がありますし、徒歩10分程度の荒木町まで足を延ばせば、多種多様な飲食店が楽しめます。

前面道路

前面道路は、南東側に面している特別区道 31-641号線です。幅員は8.3m超あり、住宅街の道路としては広いですが、系統連続性はよくないので、車の通行量は少ないです。

地盤

【地震の際の揺れ】
標高も29m超の高台に位置し、付近のボーリング調査を見ても、東京都心部の標準的な高台の地盤の固さがある場所です。地盤に問題があるような場所ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷台町」の指定避難所は、隣の町域にある「富久小学校」及び「都立総合芸術高等学校」です。特に、「芸術高校」の裏門は、本マンションの前面道路の突き当りにあり、すぐに避難できます。
最近の避難行動の考え方としては、建物に損壊がない限り、自宅に留まることを推奨していますので、この建物でしたら避難所はあまり考えなくてもいいかもしれません。それでも、食料の配給等では、避難所が拠点になりますので、アクセスがいいのは助かります。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m～0.5m浸水する可能性が指摘されていますが、地下でもない限り、浸水のリスクは低いと考えていいと思います。「水害時の避難所」は「富久小学校」です。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷台町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの総評

本マンションは、ハウスメーカーである一建設が分譲し、中堅の建設会社である多田建設が施工した中層マンションであり、東日本大震災後に竣工し、地盤に問題があるような立地でもないことから、大地震等の際も大きな被害はでない可能性が高いと推定されます。
多田建設は3度倒産していますが、2010年に日神不動産の子会社となりました。それからは、景気の波にも乗り、順調に事業を進めているように見えます。
本マンションの戸境壁は200㎜あると謳われています。通常、180㎜以上必要といわれていますので、悪くないですね。また、床スラブの厚さは不明なものの、スプーンなども軽いものを落とした際に響く音の遮音性を示す「軽量衝撃音」は「LL-45」とされているのも悪くないです。遮音性に配慮している建物といえるのではないでしょうか。(重量衝撃音のLH値の情報も欲しいところですが。)
防犯面では、モニター付オートロックやALSOKのセキュリティシステム、防犯カメラを備えているので安心感があります。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性	毎年数棟のマンションを建設している会社が施工した建物であり、かつ東日本大震災の後に竣工しているので、そのダメージもなく、建物に損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません) ※スーパーゼネコンだって不良工事を行うことがあるじゃないか、と言われますとその通りなのですが、施工会社の実績としては特段問題がないので、このように推定しています。
○セキュリティ	モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準レベルのセキュリティを備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの評価・査定

本マンションの将来性・資産性としては、高台に位置する、まだ築浅の中層建物であることはプラス材料と言っていいと思います。
住環境としては、犯罪発生数も非常に少なく、前面道路が広いので採光性がよく、避難所や小学校・保育園が近い、ファミリー層が安心して住める場所です。
資産性としては、上述の通り、地歴があまりよくないことや、デベロッパーや施工業者にブランドがないことなどが、競合する他のマンションより多少劣るでしょう。このマイナスポイントの分、同レベルのマンションより多少安く評価される可能性があります。
別の言い方をしますと、この物件のマイナス面は、地歴に関しては、気にならない人には関係なく、これで安くなるのならありがたいという人もいます。施工業者等の問題も、建物に不安があるのであれば、インスペクションを行う等して問題がなければ解決します。この不安の分、価格が安くなるのであれば、多少の費用をかけて調査しても、元が取れる価格で購入できる可能性があります。
ただ、きちんとその調査費用の分販売価格が安くなっている場合の話ですが。

こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。