「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークス池上

[所在地] 〒146-0082 東京都大田区池上５丁目１６−１

 標高・地形

●標高4m前後、多摩川河口周辺に広がる低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.2”です。
●東京都区部東部の低地エリアや湾岸の埋立地エリアに匹敵する非常に高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。大地震の際に、震度7の揺れを覚悟しなくてはなりません。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、深度10mを過ぎてもN値1の非常に柔らかい地層がある地点もありますが、深度12m～14mほどで支持層に到達するようです。
●表層面は柔らかい可能性がありますが、支持層が比較的浅いと推察されるので、マンション用地としては悪くない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●対象地は、「呑川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置し、最大約1mの浸水可能性が指摘されています。
●また、大田区が公開している多摩川ハザードマップ(最大浸水深)では、「0.5m～3.0m未満」のリスクがある場所とされています。
●呑川の氾濫による浸水も、多摩川の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【雨水出水：吞川が氾濫した場合】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

【多摩川洪水ハザードマップ】
※ [大田区防災ハザードマップ] → [多摩川ハザードマップ(最大浸水深)]

 建物

●1999年2月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南西側(幅員約5m)、南東側(幅員約4.1m～4.3m)、北東側(幅員約7m)、北西側(幅員約1.8m～2.2m)の4本の区道に接面する4方路地です。北東側以外の接道部分では、敷地後退をして歩道を拡張しています。
●4方を道路に囲まれた独立した画地です。北西側は、車の進入が制限された通路となっています。
●北方にある都道まで直線的にアクセス可能ですが、接面道路はいずれも一方通行路であることから、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「池上5丁目」の地域危険度は“４”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、池上5丁目は9件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が非常に悪く、地形的には多摩川河口周辺に広がる低地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●ボーリング調査からは、マンション用地としては悪くない場所であることが推察されます。
●呑川の氾濫で約1m、多摩川の氾濫では0.5m～3.0m未満の浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

⇒多摩川河口周辺に広がる低地であり、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層エリア」に該当し、表層地盤増幅率も非常に悪いのですが、周辺にあるボーリング調査の結果は悪くありません。地盤リスクをないと考えるのは無理ですが、大きなものではないと判断します。その上で、浸水リスクが顕在であること、地域危険度が高いこと等を総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。