パークハウス牛込神楽坂 – 新宿マンション評価


物件名	パークハウス牛込神楽坂
	東京都新宿区箪笥町9-1
交通	－都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩1分－東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩7分－東京メトロ南北線・有楽町線「飯田橋」駅徒歩11分－JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩11分
敷地面積	666.33m²	用途地域	商業地域、第一種住居地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上13階建　一部鉄骨造（屋外駐輪場）
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成23年(2011年)1月	総戸数	47戸
駐車場	6台(機械式5台、身障者用1台)	駐輪場	自転車置場50台
附属設備	モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス	新築分譲時売主	三菱地所(株)
設計・監理	(株)三輪設計事務所	施工	五洋建設(株)
管理会社	三菱地所藤和コミュニティ(株)	管理方式	日勤
学区域	小学校：愛日小学校、中学校：牛込第三中学校
避難所	愛日小学校(箪笥町町会)、水害時は牛込第一中学校
その他	ペット可

地域の状況

「パークハウス牛込神楽坂」は、大久保通り沿いにある13階建ての中層マンションです。
江戸時代、この辺りには、幕府の武器をつかさどる具足奉行・弓矢鑓奉行組同心の拝領屋敷があり、幕府の武器を総称して、箪笥と呼んだことが、この町名の由来です。
医療機関は、東方750ｍほどのところに「JCHO東京新宿メディカルセンター(旧東京厚生年金病院)」があり、神楽坂を通り抜けた外堀の南側に「日本歯科大学附属病院」や「東京逓信病院」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、大久保通りを西へ150ｍほど行ったところにある「新宿区立愛日小学校」の学区域です。大久保通りを渡らなくてはなりませんが、歩道も整備されているので、通学路のほとんどは安心して歩ける道です。愛日小学校は平成29年に新しい校舎が完成しました。保育園は、愛日小学校の向かい側に区立の「あいじつ子ども園」があります。私立ですと、「ほっぺるランド牛込」や「アスク」系列の保育園が徒歩圏にあります。
生鮮食料品等の買い物は、隣に「キッチンコート神楽坂店」があり、近くには「よしやSainE神楽坂店」、「まいばすけっと牛込神楽坂駅西店」等選択肢が豊富にあります。外食は、徒歩圏である、神楽坂で色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、南側の大久保通りです。車がひっきりなしに通る道路ですが、幹線道路ほどの通行量はありません。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、牛込神楽坂駅に近接しています。牛込台地の坂の上の方に位置し、台地上とまでは言えませんが、標高は22ｍほどで水害のリスクは少ないです。近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「箪笥町町会」の指定避難所は、「愛日小学校」です。水害時の避難所は「牛込第一中学校」となっています。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地で、0.2m～0.5mの浸水が発生する可能性があるようです。この場所での浸水は「内水氾濫」での想定となりますので、1時間当たり50㎜を超えるようなゲリラ豪雨の際にはマンホールに近付かないようにしましょう。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「箪笥町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの総評

本マンションは、三菱地所が分譲した中層ブランドマンションです。本マンションが竣工した2011年1月より三菱地所、三菱地所リアルエステートサービスの分譲事業部門、藤和不動産の3社が統合し、「三菱地所レジデンス」がスタートを切りました。新会社の手掛けるマンションブランド名は「ザ・パークハウス」で、三菱地所がこれまで用いてきた「パークハウス」に“ザ”をつけたことが特徴です。施工は準大手ゼネコンの五洋建設です。五洋建設は海洋土木工事を得意とし、多くの国での受注・施工実績があります。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性	RC造に実績のある準大手ゼネコンが施工した中層13階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの評価・査定

「パークハウス牛込神楽坂」の将来性・資産性としては、ブランドマンションであることとともに、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、まだ築浅の中層建物であることはプラス材料と言っていいと思います。
ただ、本物件敷地の地盤はあまり良くないと思われ、中層とはいえ、建物も縦に長い形状です。築年数が古くなった場合や非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、外堀通りや目白通り等に比較したら交通量は少ないとはいえ、それなりに交通量のある大久保通り沿いです。低層階では、車の音等の影響が多少なりともある可能性があります。
このマイナスポイントの分、大久保通りから離れた高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。

こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。