【防災力:4】パークホームズ中野南台ステーションテラス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ中野南台ステーションテラス

[所在地] 〒164-0014 東京都中野区南台5丁目34−10

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率に問題はないが、傾斜地
浸水 []神田川流域に接している
建物 []2010年竣工のRC造地下1階地上12階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約33m~37mの傾斜地(切土地)に存します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。また、地震時の揺れが複雑になるという調査もあります。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
南東方にある対象地と同地形(切土地)のボーリング調査地点の柱状図では、深度7mほどで支持層に到達するようです。
支持層までの浅い部分も特に問題はなく、当該地点はマンション用地に比較的適した地盤であると推察されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
敷地の南側は神田川流域に接しており、南東方を流れる神田川の河岸との標高差は2mもありません。
予想以上の大雨が降った場合には、想定以上の浸水が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2010年8月竣工のRC造地下1階地上12階建です。施工会社は、中堅ゼネコンの「銭高組」です。
建物は、少し細長い形状ですがリスクを感じるほどではありませんので、建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北側都道(幅員約15m)及び、東側並びに南側の2本の区道と接面する3方路地です。
中野区は、区道の幅員情報をホームページで公開していないので、東側及び南側区道の幅員の詳細は不明ですが、緊急車両の通行に問題があるような狭い道路ではありません。
系統連続性は、方南通り(都道)に接面しているので、良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「南台5丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、南台5丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率に問題はありませんが、傾斜地です。
近隣のボーリング調査結果は悪くありません。
敷地が神田川流域に接しているので、想定外の浸水被害はあり得ます。
2010年竣工のRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

傾斜地ですが、表層地盤増幅率に問題はなく、近隣のボーリング調査結果も悪くないので、さほど大きな地盤リスクはないと判断します。浸水も大きな被害に繋がることはないと考えますが、敷地が神田川流域に接しているので、無視することはできません。傾斜地であること及び浸水リスクを合わせてマイナス1として、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。