「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークホームズ中野中央フォーシーズンズコート

[所在地] 〒164-0011 東京都中野区中央５丁目３３−１３

 標高・地形

●標高約37m～38mの台地(一部、切土地)の端の傾斜地に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、接面道路との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.39～1.43”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある複数の調査地点では、
▼深度6m～7mにN値2の柔らかい地層があります。
▼支持層に到達するのは、深度17m～24mほどのようです。
●台地に存する地点では、一旦固い地層となった後に再度N値10前後の地層が続くという、埋没谷の影響とみられる部分があります。
●浅い場所に柔らかい地層があり、支持層がそれなりに深く、埋没谷の影響も有り得るので、あまり地盤の良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2014年2月竣工の低層RC造建物(地上5階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。
●低層RC造建物であり、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●北側(幅員約4m)、西側(幅員約3.2m～4.1m)、南側(幅員約3.8m～4m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●周辺には幅員の狭い道路が多く、都道433号線との接続でも、経路の一部が3.6mほどの幅員となります。
●系統連続性が良好な土地と比較すると、火災時の災害リスクを多少見積もる必要があるのではないかと思料します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中央5丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中央5丁目は27件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●埋没谷の範囲に該当する傾斜地で、周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●低層RC造建物なので、損壊リスクは低いです。
●系統連続性に多少の難があるので、火災時の災害リスクを少々認めます。

⇒埋没谷の範囲に該当する傾斜地に位置し、周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではないので、地盤リスクは無視できません。また、周辺の道路に幅員の狭い箇所があることから、火災リスクも少々認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。