【防災力:3】パークホームズ久が原

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ久が原

[所在地] 〒146-0085 東京都大田区久が原2丁目21−22

防災力 Level 3
地盤 []沖積層、表層地盤増幅率が非常に高い
浸水 []氾濫浸水区域内で、約2mの浸水可能性
建物 []上部が階段状になっている形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高6mほど、呑川流域の低地に位置します。
対象地の一部は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2”です。
都区内で、東部低地や埋立地エリアを除けば非常に高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点では、表層はN値0の非常に柔らかい地層ですが、支持層に深度10m~15mで到達するようです。
表層が非常に柔らかいので、地盤の良い場所ではありませんが、支持層が比較的浅いので、マンション用地としては問題の少ない場所でしょう。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約2mの浸水可能性が指摘されています。
敷地は、赤い線で表示される「呑川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しており、呑川の河岸とほとんど標高差がないため、予想を超える大雨が降った場合には想定外の浸水被害が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年4月竣工のRC造地上12階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
建物は、上部が大きく階段状にセットバックしている形状ですが、損壊リスクを感じるほどの複雑な形状ではありません。大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

南西側区道(幅員約10.8m)に接面している中間画地です。
前面道路は、片側一車線及び歩道が整備された道路であり、国道1号線(第二京浜)へのアクセスは容易なので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは非常に低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「久が原2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、久が原2丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が非常に高いです。
ボーリング調査の結果は、マンション用地としては悪くありません。
吞川の氾濫浸水区域内に位置しており、想定を超える浸水被害があり得ます。
建物はシンプルな形状ではないものの、大きな損壊リスクはないものと判断します。。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率も非常に高い場所なので、地盤リスクの存在を認めます。ボーリング調査は悪くないのですが、表層面が非常に柔らかいため、リスクを払拭するほどではないと判断します。呑川の氾濫浸水区域内に位置しますので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。