パークハウス市谷仲之町プレイス

物件名	パークハウス市谷仲之町プレイス
所在地	東京都新宿区市谷仲之町3-10
交通	－都営新宿線「曙橋」駅徒歩5分－都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩11分
敷地面積	1484.01㎡	用途地域	第二種中高層住居専用地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地下1階地上5階建	権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成21年(2009年)08月	総戸数	49戸
駐車場	22台	駐輪場	自転車：49台
附属設備	モニター付オートロック、宅配ボックス	新築分譲時売主	三菱地所（株）
設計・監理	前田建設工業（株）	施工	前田建設工業（株）
管理会社	三菱地所藤和コミュニティ（株）	管理方式	日勤
学区域	小学校：牛込仲之小学校中学校：牛込第一中学校	避難所	牛込仲之小学校
その他	ペット可

地域の状況

「パークハウス市谷仲之町プレイス」は、新宿区市谷仲之町にある低層のブランド・マンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、その北西方600ｍほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、北西方に300ｍほど行った「三徳河田店」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、曙橋駅に近接している「三徳住吉店」が便利です。また、あけぼのばし通り商店街には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、10分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、南側に面している特別区道 31-1230号です。東から西への一方通行の道路です。区の管理幅員は、東側の4.45ｍから西側の5.80ｍまでばらつきがありますが、本マンションの前は、幅員5.6ｍほどです。「路側帯（歩行者用の通路）」の白線は引いてありますが、ガードレール等はありませんので、子どもの飛び出しには気をつけたいものです。
居住者関係の車以外の車の通行はほとんどないのですが、たまに抜け道的に使う車が通ります。

地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が市谷仲之町内で数箇所行われており、そのうち一番近く、また地質的にも近似性のあると思われる市谷仲之町2の地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値)も5以上あると読み取れることから、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
パークハウス市谷仲之町プレイスがある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。

「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地に、低中層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。町会長のお宅が近いことも安心を増していると思います。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。外観や内装に高級感が足りないという意見を分譲時も聞きましたが、これはここなりのデザインなのだと思っています。


○耐震性	地盤のいい土地であること、5階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性	立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの査定

「パークハウス市谷仲之町プレイス」の分譲価格は、1階が平米単価で@100万円弱、2階が平米単価で@110万円前後、3階が平米単価で@110万円台なかば、4階が平米単価で@120万円前後、5階が平米単価で@130万円前後、6階が平米単価で@約140万円超となっています。勿論、南向きは少し高めですし、北向きは少し安めになります。
将来性・資産性の評価としては、昔からの一等地である立地、台地の上に建っている安心感、ブランドマンション、マンション建設に実績のある建築会社施工のどっしりとした横長の形状の低中層建物とマイナス要素を見付けるのが困難です。価格がここから一段と上昇することは難しいかもしれませんが、資産価値の下落の可能性の低い物件だと思います。
外苑東通りから、100m超離れているのも安心です。欲を言えば、もう少し離れていると更に嬉しいですが。
立地的には90点以上あげてもいいのではと思える場所です。東日本大震災の後の竣工でしたら、私の考える「ベストマンション」の一つになっていました。