パークホームズ市ケ谷薬王寺

物件名	パークホームズ市ケ谷薬王寺
所在地	東京都新宿区市谷薬王寺町30-1（地番）
交通	－都営新宿線「曙橋」駅徒歩5分－都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩6分
敷地面積	1,075.97㎡	用途地域	商業地域・第一種住居地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造、地上14階建
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成17年( 2005年)05月	総戸数	29戸
駐車場	15台(平置：5台、機械式：9台身障者用：1台)	駐輪場	自転車：29台ミニバイク：2台
附属設備	モニター付オートロック、ベルボーイシステム、宅配ボックス	新築分譲時売主	三井不動産(株)
設計・監理	(株)安宅設計	施工	木内建設(株)
管理会社	三井不動産レジデンシャルサービス(株)	管理方法	日勤
学区域	小学校：牛込仲之小学校中学校：牛込第一中学校	避難所	牛込仲之小学校(市谷薬王寺町会)
その他

地域の状況

「パークホームズ市ヶ谷薬王寺」は、新宿区市谷薬王寺町にある14階建ての中層マンションです。外苑東通りから少し高台に上がった場所であり、本マンションの敷地は、日露戦争で活躍した明治時代の陸軍大将「児玉源太郎」の邸宅跡地と一部重なっていると思われます。明治の要人も住まいを構えた由緒ある土地です。
本マンションから西方に向かい、500ｍほど歩けば、「東京女子医大病院」があり、そのまま突き抜ければ(車ですと回らないといけないですが)、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立牛込仲之小学校があります。外苑東通りの交差点は少し危ない点があるのですが、通学路に従って渡れば大丈夫です。保育園は、少し遠いですが、区立保育園の「原町みゆき保育園」や認可保育園である「至誠会保育園」があり、近所には認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」があります。また、本マンションの前の前には「薬王寺児童館」があり、6年生まで預けることが可能となった学童保育も行っているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、女子医大通り沿いにある「三徳河田店」がメインになるでしょう。また、目の前の児玉坂を下れば「まいばすけっと」や「ローソン」があります。外食は、近所には居酒屋のようなものが数件あり、南に1ｋｍほど行けば荒木町があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、南側に面している幅員4.5ｍ～5ｍほどの「特別区道 31-1420号線」です。車の通行量は少ないですが、本マンションから西方にあるクランク状の箇所などは、夜、少し暗いです。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、児玉坂を上り切ったところにあります。坂上の高台にある近隣のボーリング調査の結果は地盤に問題がないと推定できるものですが、坂というのは地層も複雑になるので、ここの地盤の評価は難しいです。特に本マンションの東側は、坂下を土台にして建っているようなので、坂下の地盤の影響も受けるものと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷薬王寺町」の指定避難所は、直線距離で100ｍも離れていない牛込仲之小学校です。市谷薬王寺町会は、防災に力を入れており、発電機による夜間の投光訓練等も行っています。南に隣接する、市谷仲之町には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは周辺の町会のために存在する訳ではないですが、近所にあるのは安心です。

水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(南側)が0.2ｍ～0.5ｍ浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷薬王寺町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、三井不動産が分譲したブランドマンションです。牛込台地の端にあり、地盤に不安はありますが、マンション建設に実績のある会社が施工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。ただ、幹線道路である外苑東通りから20ｍも離れていないくらいの場所に位置しているのが、少し気になります。外苑東通りとの間に少し高い建物が建てば、騒音や粉塵の問題は少し軽減されるかも知れません。
本マンションの敷地は、児玉坂の上にあり、台地の上の昔から要人も住まう由緒ある土地です。水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。


○耐震性	地盤はあまり良くない可能性があるものの、マンション建設に実績のある会社が施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全	モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地	立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、一定の需要が期待できる。ただ、敷地が坂に差し掛かっていること、及び幹線道路である外苑東通りに近いことが、マイナス。

本マンションの査定

「パークホームズ市ケ谷薬王寺」の将来性・資産性としては、2路線2駅を使え、スーパー等もそれなりに近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
マンション建設に実績のある会社によって施工された中層の建物であることは安心材料とはなります。
ただ、立地は坂の途中であり、坂上のボーリング調査の結果は問題がなさそうでしたが、坂の地盤評価は難しい上に、外苑東通り側から見ると低いですが崖があり擁壁を設置しています。切土だと思われますが、高台の平坦地と比較するとやはりマイナスを付けざるを得ません。また、外苑東通り沿いではないですが、30ｍほどしか離れていないので、騒音・粉塵等の影響が全くないとも言い切れません。部屋によっても影響は異なるので、マンション全体の評価とはできないですが、やはり多少のマイナスは認められます。
これらのマイナスポイントの分、外苑東通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。