「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　パークコート神楽坂レゼリア

[所在地] 〒162-0813 東京都新宿区東五軒町１−2

 標高・地形

●標高およそ12m～19mの地形的には台地(一部切土地)に位置しますが、現地は標高差7mほどの傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、地震時の揺れも複雑になることがあるので、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
●都区内では低い数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にあるボーリング調査地点の柱状図では、
▼表層にN値2の柔らかい地層があります。
▼深度13mほどでN値10を切る地層が挟まります。
▼支持層の深さは、15m～16mのようです。
●表層面に柔らかい地層があるので、良い地盤とはいえませんが、支持層はさほど深くありません。
●ただ、地下水位が3.1mと浅く、砂質の地層が支持層までの部分の多くを占めることから、液状化の可能性があるように見えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.4mの浸水可能性の指摘がありますが、地形や標高からみて、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2014年3月竣工の中層RC造建物(地下1階地上7階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●建物は、高低差のある土地に合わせて、1階のレベル(高さ)が南側と北側で異なっているように見えます。
●1階レベルに段差があると、地震時の揺れの受け止めが複雑になる可能性があり、平坦地にある建物と比較すると、損傷リスクを認めます。

 接面道路

●北西側(幅員約6.3m～9m)、南東側(幅員約7.5m～8.2m)、南西側(幅員約5.5m～7.2m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●幹線道路である目白通りや外堀通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性に問題は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東五軒町」の地域危険度は“１”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東五軒町は3件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率は良好ですが、傾斜地なので多少の地盤リスクはあるでしょう。
●ボーリング調査からは液状化の可能性がみられます。
●浸水リスクは低いでしょう。
●建物は、土地の高低差に合わせて、1階レベルに段差があります。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒高低差が比較的大きな傾斜地であること及びボーリング調査で液状化の可能性がみえることから地盤リスクを認めます。建物も、1階レベルに段差があるようなので、損傷リスクを多少認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。