「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　オーベル葛西ベイパークス

[所在地] 〒134-0086 東京都江戸川区南葛西５丁目２−２８

 標高・地形

●標高約1mほど、湾岸の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.31～2.36”です。
●全国的にも最悪レベルの数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度25mほどまでN値0～1の非常に柔らかい地層が続いています。
▼深度40mを超えてもN値10ほどの地層が存在するようです。
▼支持層の深さは50m～62mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●地中の深いところまで柔らかい地層が存在し、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約2.1mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川及び江戸川等の氾濫では、0.5m～3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、東京湾・荒川・旧江戸川に囲まれたエリアに位置します。昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【江戸川区洪水ハザードマップ】

※ 荒川、江戸川等が氾濫した場合の浸水想定区域図

 建物

●2011年1月竣工の中層RC造建物(地上9階建)です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●南東側(幅員約15m)、北東側(幅員約8m)、北西側(幅員約8m)の3本の区道に接面する3方路地です。
●幹線道路との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「南葛西5丁目」の地域危険度は“１”(※) であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、南葛西5丁目は31件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。
●首都高速湾岸線と200mも離れていないことから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●東京湾も近い湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は全国的にも最悪レベルの高い数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が存在し、液状化の可能性が高いことが把握できるなど、軟弱地盤といえる場所です。
●高潮により約2.1m、荒川等の氾濫により3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が全国的にみても最悪レベルな上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きく、マイナス2とします。約2.1mの高潮リスクが認められる上に、荒川・江戸川等の氾濫リスクもあるので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル２”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。