【防災力:4】武蔵野フィールド・レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 武蔵野フィールド・レジデンス

[所在地] 〒177-0052 東京都練馬区関町東2丁目7−5

防災力 Level 4
地盤 []法面あり
浸水 []石神井川沿いで、約0.4mの浸水可能性
建物 []中層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約48m~50m、石神井川沿いの谷底低地に位置します。
東側接面道路は、北傾斜の道路です。建物部分(建築面積に相当)に大きな高低差があるようには見えませんが、道路や川との境界には高低差があり、擁壁は設置されていないものの植樹された法面があります。平坦な場所と比較したら、多少の地盤リスクを認めます。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.48~1.49″です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地の北東部にある公開されたボーリング調査地点では、深度3mほどにN値1の柔らかい地層があるものの、深度5mでN値20を超えます。
周辺の調査地点では、深度16mほどで支持層となる地点が1ヶ所ありますが、それ以外は20mより深いようです。
表層面に問題がない可能性は高いと思いますが、支持層が深いので、マンション用地として、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.4mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、石神井川の河岸に位置していますので、予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2000年11月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。施工会社は、マンション建設に実績のある「藤木工務店」です。
建物は少し複雑な形状をしていますが、中層RC造建物なので、損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

東側区道(幅員約6m~7.7m)に接面する中間画地です。
新青梅街道(都道)との接続は容易なので、系統連続性は良好とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「関町東2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、関町東2丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安心なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は比較的良好ですが、法地を含む石神井川沿いの谷底低地です。
周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではありません。
石神井川沿いであり、想定を超える浸水被害は起こり得ると考えるべきです。
中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

法地を含む石神井川沿いの谷底低地に位置し、ボーリング調査もあまり良い結果ではないので、地盤リスクを多少見込みます。河岸からは高い位置にあるので、大きなリスクはないと思いますが、川沿いなので浸水リスクを無視できません。これらを足してマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。