マジェスティハウス新宿御苑パークナード

物件名	マジェスティハウス新宿御苑パークナード
所在地	東京都新宿区大京町26-1
交通	－都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩7分－JR総武線・中央線「千駄ヶ谷」駅徒歩8分－JR総武線・中央線「信濃町」駅徒歩9分－東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅徒歩9分－東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅徒歩10分
敷地面積	4,168.15㎡
用途地域	第一種住居地域・近隣商業地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造、地下1階地上10階建
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成26年(2014年)01月	総戸数	195戸
駐車場	62台(機械式59台、平置1台、来客用1台、カーシェアリング用1台)
駐輪場	自転車：278台（レンタル用4台含む）バイク：18台
附属設備	モニター付オートロック、集会室、ゲストルーム、宅配ボックス、カーシェアリング
新築分譲時売主	パナホーム(株)
設計・監理	(株)イクス・アーク都市設計	施工	清水建設(株)
管理会社	野村不動産パートナーズ(株)	管理方式	日勤
学区域	小学校：四谷第六小学校中学校：四谷中学校
避難所	四谷第六小学校
その他	ペット可、耐震構造(制振構造)

地域の状況

「マジェスティハウス新宿御苑パークナード」は、新宿区大京町にある中層マンションです。町名の由来は、四谷大番町と四谷右京町を合併する際に、一文字ずつとって「大京町」としたようです。大番は、江戸城等の警護を任される旗本の精鋭であり屋敷がありました。右京は、昔この辺りにあった屋敷の主人の名に因むようです。この地域は江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
大京町は、南北に700ｍほど、東西に300ｍほどの比較的広い町域で、本マンションの前面道路でもある外苑西通りに西側を接しています。大通り沿いは、オフィスビルやマンションが建ち並び、「韓国大使館韓国文化院」から「慶応大学病院」まで伸びる南北の道沿いには小商店も見られるものの、大部分は低層マンションが建ち並び、戸建住宅も散見される住宅地域です。町内の(特に東西に延びる)道は、細い路地が多く、一方通行も多いため、車の通行はあまり多くありません。
本マンションの南方300ｍほどで、「慶応大学病院」があります。町域内にも、「林外科病院」があるなど、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に「区立四谷第六小学校」があり、大きな道を渡ることなく通学できます。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、外苑東通りを渡ったところに「しなのまち子ども園」があり、町域内にも200ｍほどしか離れていないところに認可保育所である「新宿三つの木保育園もりさんかくしかく」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、徒歩10分圏内に四谷三丁目駅付近及び荒木町、新宿御苑前、千駄ヶ谷、信濃町等があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な大京町ですが、一番のウリは、「新宿御苑」及び「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて7,8分で、新宿御苑や神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。

前面道路

前面道路は、西側に面している幅員22mほどの外苑西通り(環状4号線)です。関東大震災後の1927年に決定された環状道路計画の一つである外苑西通りですが、本マンションの900ｍほど北から先には進めません(現在、延伸工事が進んでいますが、900ｍほど延びるにとどまります。)。そのため、他の環状道路に比べると、交通量は少なめです。
北側に接面するのは、特別区道 43-80号線で、幅員は、5.2ｍほどです。西から東への一方通行の道路であり、外苑西通りから外苑東通りへ抜けています。外苑東通りの出口には信号があるため、南北どちらの方向へも進めます。

地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が本マンションのすぐ北で行われており、表土のすぐ下は「関東ローム層」ですが、N値(地盤の固さを表す数値)が深度2ｍ超まで1程度しかありません。ただ、深度3ｍ超でN値が10の地盤が表れ、基本的な地盤の固さに問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「大京町」の指定避難所は、町域内にある「四谷第六小学校」です。「慶応大学病院」も小学校の隣りにありますし、JRに架かる橋を渡ることができれば、神宮外苑が広がっていますので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「大京町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲した中層マンションであり、地盤のいい土地に、低層の建物が建設されており、かつ東日本大震災の後に竣工していることもあり、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。幹線道路に面していることをマイナスに感じる方もいらっしゃるかも知れませんが。


○耐震性	地盤のいい土地であること、どっしりとした横長の10階建ての中層建物であること、東日本大震災後に竣工した建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの査定

「マジェスティハウス新宿御苑パークナード」の分譲時価格は、1階が平米単価で@105万円前後で、2～6階が平米単価@110万円台前半、7階が平米単価@110万円台後半、8階が平米単価@120万円台なかば、9階が平米単価@130万円台なかば、10階が平米単価@150万円台なかばでした。部屋の向きや広さによっても単価は異なりますが、平均値としての価格です。70戸分は分譲対象ではありませんでした。当マンションが竣工した平成26年1月は、前年9月に2020年の東京オリンピック開催も決まり、不動産価格が上昇傾向にあった時期です。
築年も浅く、ブランドもあり、御苑や外苑に近いという立地もあるので人気は衰えないと思います。東京オリンピックまで、価格が大きく下がるということは考えにくい物件です。
他のマンションとの比較としては、外苑西通り沿いという立地から、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方がないのではないかと思います。