「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ライオンズマンション馬込マークヒルズ

[所在地] 〒143-0027 東京都大田区中馬込１丁目１１−１６

 標高・地形

●標高約18m～27m、台地周縁の傾斜地(地形的には、切土地)に位置します。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、東側接面道路との境界に高低差があるため擁壁を設置しています。擁壁も築年が古くなると補修が必要となり、修繕費用(保守管理費用)が必要となります。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52″です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣の同地形(切土地)に公開されたボーリング調査地点はありません。
※対象地や隣接地のボーリング調査の結果等が明らかになり地盤への影響が判明した場合には、地盤リスクの評価を見直す可能性があります。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年2月竣工のRC造地上11階建です。
●施工会社は、「安藤建設(現：安藤・間)」、「東亜建設工業」、「エフエーエーアーキテクツ」の共同企業体です。
●北側部分は、敷地の高低差に合わせて、建物の1階レベルに段差があるように見えます。エキスパンションジョイントも設置しているでしょうから、南側部分への影響は少ないと思いますが、地震の際の揺れが複雑に作用する可能性があります。
●高台の平坦地にある建物と比較すると、損傷リスクを多少認めます。

 接面道路

●南側(幅員約7.3m)、東側(幅員約5.4m)の2本の区道に接面している角地です。南側の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●幹線道路まで直線的にアクセスできる片側一車線が整備された道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「中馬込1丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、中馬込1丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●台地周縁の、高低差が約9mの傾斜地に位置します。
●「液状化の可能性がある地域」に該当します。
●浸水可能性は指摘されていません。
●建物の1階レベルに段差があるようなので、損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒「液状化の可能性がある地域」に該当する傾斜地なので、地盤リスクを無視できません。建物も、敷地の高低差に合わせて1階レベルに段差があるようなので、損傷リスクを多少認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。