【防災力:4】加賀レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 加賀レジデンス

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀2丁目16

防災力 Level 4
地盤 []液状化の可能性が高いエリア
浸水 []氾濫浸水区域内で、約1mの浸水可能性
建物 []免震構造
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~20m、石神井川沿いの谷底低地に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44″です。
都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
東側接面道路付近にある調査地点では、
深度3mでN値8程度あるようです。
深度15m過ぎまでN値20以下の地層が続きます。
支持層の深さは、20m過ぎのようです。
非常に柔らかい地層がほとんどないので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクはないと思います。
ただ、広く周辺の調査地点を見てみても、地下水位の下に砂質の地層が広がっている場所が多いので、液状化の可能性があるエリアであることが把握されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1mの浸水可能性の指摘があります。
敷地のほとんどは、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれています。
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年8月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
スーパーゼネコンの「鹿島建設」が施工した「免震構造」の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南西側(幅員約11.9m~12m)、南東側(幅員約11.9m)、北側(幅員約4m~6m)の3本の区道に接面する3方路地です。北側接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「加賀2丁目」の地域危険度は“1”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、加賀2丁目は12件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

谷底低地で「液状化の可能性が高い地域」に含まれます。
周辺のボーリング調査からも、液状化リスクがある場所であると推察されます。
敷地のほとんどが石神井川の氾濫浸水区域に含まれ、約1mの浸水可能性が指摘されています。
免震構造の建物なので、損壊リスクは低いです。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

立地から、ある程度の地盤リスクの存在は考慮するところなのですが、スーパーゼネコンが施工した免震構造のRC造建物であることから、地盤リスクが建物に与える影響は小さいと判断します。ただ、敷地のほとんどが石神井川の氾濫浸水区域に含まれ、約1mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。