「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　グランドメゾン恵比寿の杜

[所在地] 〒150-0013 東京都渋谷区恵比寿４丁目２３−６

 標高・地形

●標高約15m～19mの台地に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44～1.59”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地付近のボーリング調査地点では、
▼表層はN値4以上あるようです。
▼深度14m過ぎまでN値5前後の地層が続きます。
▼深度15m過ぎにN値50超となりますが、柱状図の表記が18mまでしかなく、この地層が支持層かどうかは不明です。
●周辺の調査地点では、支持層の深さが深度18m～22mほどです。
●これらの柱状図の形状から推測するに、敷地付近の支持層は、深度15m過ぎにN値50超となる地層と考えても問題がなさそうです。
●表層面に問題がなく、支持層もさほど深くはないので、マンション用地として問題の少ない場所といえるでしょう。
●深度十数mにある柔らかい地層は、埋没谷の影響によるものと思われますが、比較的浅い場所なので、大きな影響はないと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部に約0.7mの浸水可能性の指摘があります。
●内水氾濫の可能性としては、少し深い浸水リスクですが、指摘された箇所は、地下駐車場へ至るスロープの辺りであると推察されます。
●地下部分への浸水に対する注意は必要ですが、標高や地形からみて、全体に大きな影響を与えることはないと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

▼メイン棟：2003年11月竣工、制震構造のRC造地下3階地上23階建
▼センターレジデンス棟：2005年2月竣工のRC造地上8階建
▼フロントレジデンス棟：2005年1月竣工のSRC造地下1階地上12階建
●施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
●メイン棟は少し縦に長いですが、制震構造を採用しているので、躯体が大きく損壊するリスクは低いのではないかと判断します。

 接面道路

●南東側(幅員約15.3m) 、南西側(幅員約7.6m～8.8m)、北側(幅員約3.6m～4m)の3本の区道に接面する3方路地です。
●北方の都道に近接しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「恵比寿4丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、恵比寿4丁目は23件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率に問題のない台地ですが、埋没谷エリアに該当します。
●敷地付近のボーリング調査では、大きな地盤リスクの兆候は見られませんでした。
●大きな浸水リスクはないと判断します。
●制震構造のRC造建物なので、建物損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒埋没谷の範囲に該当しますが、表層地盤増幅率に問題のない台地で、敷地付近のボーリング調査結果からも深刻な問題は見られなかったので、地盤リスクは低いと判断します。建物も、スーパーゼネコンが施工した制震構造なので、建物損壊リスクは低いでしょう。浸水リスク及び火災リスクも低いので、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。