グラン レ・ジェイド若松町レジデンス

物件名 グラン レ・ジェイド若松町レジデンス
所在地 東京都新宿区若松町22−8
交通 -都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩3分
築年月 平成29年(2017年)6月 総戸数 31戸
敷地面積 1,662.70㎡ (内、私道部分505.05㎡)
用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 14台(機械式13台、福祉優先平置1台)
駐輪場 自転車:62台、バイク:2台
附属設備 モニター付インターホン、宅配BOX
新築分譲時売主 (株)日本エスコン、三信住建(株)
設計・監理 (株)スタイレックス 施工 (株)ウラタ
管理会社 (株)大京アステージ 管理方式 日勤
学区域 小学校:余丁町小学校、中学校:新宿中学校
避難所 余丁町小学校(若松町町会)
その他  ペット可、防犯カメラ

 地域の状況

「グラン レ・ジェイド若松町レジデンス」は、新宿区若松町にある駅近の6階建て中層マンションです。若松町の名前は、この地に生えていた若松を幕府に献上していたことがあったのを由来とするそうです。牛込台地の高台にあり、江戸時代は武家屋敷の敷地であった由緒ある土地です。
本マンションの南東方500mほどに「東京女子医大病院」、北方300mほどに「国立国際医療センター」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、マンション敷地の西側の出入口を出たところに区立余丁町小学校があります。隣接といっていい距離で、登下校に不安はありません。保育園は、少し離れますが区立保育園の「原町みゆき保育園」(東方900mほど)や認可保育園である「至誠会保育園」「新宿いるま保育園」があり、認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」も近いです。「新宿いるま保育園」は、病児保育も行っています。また、「フロンティアキッズ」は、学童クラブも充実しています。新宿区の小学校では、夕方まで学校にいることのできる「放課後子どもひろば」も実施されているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、歩いても4,5分の「ライフ若松河田駅前店」がメインになるでしょう。また、コンビニやドラッグストアも徒歩圏にあります。外食は、近所にはあまりないですが、1kmと少し移動すれば、南に荒木町、西に東新宿(歌舞伎町・大久保地区)があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側の私道となります。(専門的には、42条1項3号道路です。これは昭和25年の時点で4m以上あった道路で、既存道路とも言います。)
当該私道の幅員は、南西側区道との接続部が5m超、建物の前を東西に通る通路の幅員は4.5mほどです。幅員がしっかり4m以上ある割には、私道なので居住者以外の通行はほとんどなく、特に小さい子供がいるファミリーには安心です。
当該私道の所有権は100%当該マンションで保有しているので、ライフライン等の工事が必要となった場合には他人との調整を必要とせずに実施できますが、保守・管理に関しては、マンションの管理組合が責任を負うことになります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、標高35m近くある高台の平坦地にあるのですが、近隣のボーリング調査の結果は、良いものとあまり良くないものが混在しています。ただ、高台であり、地形から見ても、問題がある可能性は低いと推定できます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「若松町」の指定避難所は、南西に隣接しているといっていい余丁町小学校です。水害時の避難所も同じく余丁町小学校です。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m~0.5mの浸水可能性を指摘されています。この場所での浸水は「内水氾濫」での想定となりますので、ゲリラ豪雨の際にはマンホールに近付かないようにしましょう。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「若松町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25件]に止まっており、安全な地域であるといえます。

 本マンションの総評

本マンションは、高台の平坦地に建つどっしりとした横長の形状の中層マンションです。新築時の分譲会社は「(株)日本エスコン」という中部電力の関連会社です。大手資本がバックについているというのは安心材料でしょう。施工会社の(株)ウラタも、あまり聞かない会社ですが、マンション建設の実績は十分のようですので問題ないでしょう。
また、モニター付インターホンや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの敷地は、台地上の平坦な場所にあり、江戸時代から武家屋敷であった由緒ある土地です。防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい(と推定できる)土地であること、どっしりした横長の形状の建物であること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 モニター付インターホンや防犯センサーがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、一定の需要が期待できる。前面道路(私道)の保守・管理に要する費用が、将来の管理費や修繕積立金に上乗せされる可能性がある。


 本マンションの評価・査定

本マンションの将来性・資産性としては、昔からの一等地、かつ台地上である立地、どっしりとした横長の形状のマンションと大きなマイナスはありません。
ブランドが弱いという点も、ではブランドのメリットとは何か?と言ったら、大きくは「認知度が高いので売れやすい」「施工不良等の瑕疵が発覚した際に建て直しをする体力がある」という2点に集約されると思います。その点、後者の点については、新規分譲時の会社に大手資本がバックについたので、安心感が増しました。ブランドがないことで安くなるなら、ラッキーだと思う方がいてもいいと思います。
立地も、駅近の割りには静かな場所ですし、問題の少ないマンションです。
公道にきちんと接している土地ではなかったため、建築当初は、「こんなところにマンションを建てちゃうんだ」と少し驚きましたが、逆にそれがマンションの前の道路を住民以外が通行することは少ないというメリットになっていると思います。その反面、上述の通り、私道の保守・管理も管理組合が責任を負うことになるので、将来の管理費・修繕積立金が他のマンションと比較して高くなるリスクもあります。今後も、資産価値が相場を外れて大きく下がるということは考えにくい物件ですが、道路付けのいい高台の平坦地にある同類型のマンションと比較すると、査定額は少し安くなる可能性があります。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。