【防災力:2】グレイスコート目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 グレイスコート目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒2丁目6−10

防災力 Level 2
地盤 []表層地盤増幅率が高い谷底低地、液状化リスク、沖積層
浸水 []目黒川流域で、最大3.3mほどの浸水可能性
建物 []2008年竣工のSRC造10階建
火災 []接道状況及び系統連続性に問題はない
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高5mほどの、目黒川流域の「谷底低地」です。北東側に一区画を挟んで目黒川が流れています。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。
また、対象地は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は“1.8”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が1.8以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
東方にある同じ地形(谷底低地)のボーリング調査地点の柱状図では、深度5mほどまで柔らかい層となっていますが、その下には、固い層が存在しています。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大3.3mほどの浸水可能性が指摘されています。3m超の浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
対象地の北東方には目黒川が流れており、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2008年に竣工したSRC造地上10階建です。施工会社は、中堅ゼネコンの「淺沼組」です。
建物の形状が少し複雑です。シンプルな形状の建物と比較すると多少損壊リスクが増すでしょう。ただ、防災力レベルを1ランク下げるほどのリスクではないと判断します。

 接面道路

南西側(幅員約6.2m)、南東側(幅員約4m)の2本の区道と接面する角地です。東西方向の道路のほとんどが幅員5m未満なので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「下目黒2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下目黒2丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、目黒川流域の谷底低地です。「沖積層」の堆積エリアに該当し、表層地盤も良くありません。
浸水リスクについては、目黒川の氾濫という、大きなリスクを抱えています。
2008年竣工のSRC造10階建であることから、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地形(谷底低地)、液状化予測、沖積層堆積エリア、表層地盤増幅率のいずれも地盤リスクのある場所であることを示しています。浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルなので、マイナス2とします。よって、防災力を“レベル2”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。