【防災力:4】ファミール池袋本町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ファミール池袋本町


[所在地] 〒170-0011 東京都豊島区池袋本町4丁目46−18

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好
浸水 []川筋で、最大1.8mの浸水可能性
建物 []どっしりとした形状のRC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約23m~24m、昔の谷端川流域に当たる谷底低地に位置します。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度10mほどでN値50超の固い層となりますが、深度13mほどでまたN値20くらいの地層となってしまいます。
周辺にある複数のボーリング調査を見てみると、支持層に到達するのは深度23m~30mほどとかなり深くなるようです。また、支持層より上の部分も、一度固い層となってから、再度柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっています。
これらの結果からは、マンション用地として、あまり良い地盤ではないように見えます。ただ、地震時の揺れを増大させるような軟弱地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

最大1.8mほどの浸水可能性が指摘されています。
敷地は昔の川筋(谷端川流域)に当たりますので、予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れがあります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1997年3月竣工のSRC造地下1階地上10階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「間組(現:安藤・間)」です。
建物は、セットバックが行われ階段状になっていますが、全体的にはどっしりとした形状のRC造建物であることから、大地震の際の建物損壊リスクは低いものと判断します。
ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

南東側(幅員約6.4m~7.1m)、北側(幅員約4.5m)の2本の区道と接面する2方路地です。区道と接面する大部分で、敷地後退をして歩道を整備しています。
北方の国道17号線まで広い幅員を保ったまま直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「池袋本町4丁目」の地域危険度は“3”(※) となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、池袋本町4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
東武東上線の線路が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好なので、大きな地盤リスクはないと判断します。
敷地は昔の川筋に当たりますので、想定を超える浸水被害はあり得ます。
どっしりとした形状のSRC造建物であり建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が良好なので、大きな地盤リスクはないと思いますが、ボーリング調査はあまりいい結果ではなく、多少の不安は残ります。また、敷地は昔の川筋に当たるので、浸水リスクは顕在です。これらを総合的に判断し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。