「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　イーストパークス大島

[所在地] 〒136-0072 東京都江東区大島６丁目１５−１他

 標高・地形

●標高約－2m、東京東部の「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”2.3～2.32”です。
●全国的にも最悪レベルの数値であり、大地震時に震度7となる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内(北西部)にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度25mほどまでN値3以下の非常に柔らかい地層が続いています。
▼柱状図の表記が25mまでしかなく、支持層の深さは把握できません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度22m～26mほどまでN値0～2の非常に柔らかい地層が続いています。
▼深度30m過ぎまでN値10以下の地層が続きます。
▼支持層の深さは50mを超える可能性が高く、非常に深いようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●地中の深いところまで非常に柔らかい地層が続き、液状化の可能性も高い、いわゆる「軟弱地盤」です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約7.8mの浸水可能性が指摘されています。
●荒川等の氾濫では、5m～10m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は「海抜ゼロメートル地帯」に位置します。昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態もあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【荒川等が氾濫した場合の浸水想定区域】

※重ねるハザードマップ (出典：「ハザードマップポータルサイト」)

 建物

●1997年9月竣工のSRC造地上21階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「熊谷組」他3社による共同企業体です。
●少し階層の高い建物ですが、概ねシンプルな形状なので、大きな損壊リスクはないと判断します。
●タワー型ではないですが、「セントラルスクエア」は高層建物となります。高層であることは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、高層建物というだけでマイナス評価とします。
●また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●西側都道(幅員約25m)、北側区道(幅員約7.5m)の2本の道路に接面する角地です。
●丸八通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「大島6丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、大島6丁目は147件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

●東京東部の「海抜ゼロメートル地帯」に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率が全国的にも最悪レベルの数値です。
●ボーリング調査でも、地中の深いところまで柔らかい地層が存在し、液状化の可能性が高いことが把握できるなど、軟弱地盤といえる場所です。
●高潮により約7.8m、荒川等の氾濫により5m～10m未満の浸水可能性が指摘されています。
●「セントラルスクエア」は高層建物なので、災害リスクはそれなりに高いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒液状化及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率が全国的にも最悪レベルの上に、ボーリング調査でも「軟弱地盤」といえる結果なので、地盤リスクは非常に大きいです。高潮で約7.8m、荒川等の氾濫で5m～10m未満の浸水可能性が認められるので、浸水リスクも非常に大きいです。高層建物の部分は、災害リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル１”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。