【防災力:4】ドレッセ世田谷桜レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ドレッセ世田谷桜レジデンス

[所在地] 〒156-0053 東京都世田谷区桜3丁目18−6

防災力 Level 4
地盤 []谷底低地で、ボーリング調査結果もあまり良くない
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2013年竣工の中層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約44m~46mの「谷底低地(一部、切土地)」です。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内と思われるボーリング調査地点(地形的には「台地」)の柱状図では、深度12mほどでN値2ほどの層となるなど表層面には柔らかい地層が続き、支持層は深度14mほどから下になるようです。
支持層があまり深くないので、マンション用地としてはさほど悪い場所ではありませんが、深度12mほどに柔らかい地層があるので、良い地盤とはいえません
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.1mの浸水可能性の指摘がありますが、地形や標高から見て、全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
ただ、谷筋ですので、想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫等の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2013年10月竣工の中層RC造建物(地下2階地上9階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「東急建設」です。
建物形状は、立面図で見るとかなり複雑にセットバックをしていますが、中層建物なので大きな損壊リスクには繋がらないと判断します。

 接面道路

南側で都道(幅員約15m)、西側で区道(幅員約6~6.3m ) 、北西側で区道(幅員約4.3~6m )と接面している3方路地です。都道に面していますので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「桜3丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、桜3丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は良好ですが、敷地内のボーリング調査では地盤が良いとはいえず、地形的にも谷底低地なので、地盤リスクの存在を無視することはできません。
谷筋なので、浸水リスクが低いとは言い難いですが、大きな問題にはならないでしょう。
2013年に竣工した中層建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します

敷地内のボーリング調査結果があまり良くなかったので、地盤リスクへの懸念が残ります。大きな浸水リスクはないですが、谷筋なので豪雨の際などには注意が必要です。建物も、大きなリスクはないですが、シンプルな形状の建物と比較すると多少は損傷が生じるでしょう。これらのリスクをまとめてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。