【防災力:5】ドレッセ久我山

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ドレッセ久我山

[所在地] 〒168-0082 東京都杉並区久我山1丁目5−14

防災力 Level 5
地盤 []隣接地のボーリング調査結果はあまり良くない
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2010年竣工のRC造地下1階地上9階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約46.5m~49.5mの「切土地」です。
南方にある昔の川筋(標高48mほど)と標高差がほとんどありませんが、台地を削った切土地であると推定されるので、台地同様の地形と考えます。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされてす。推奨レベルは”1.6”未満です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北側接道付近にある調査地点では、
深度10mほどまでN値2の柔らかい地層が混在するようです。
深度15mほどまでしか表記がなく、支持層の深さは把握できません。
表層面が柔らかく、支持層が深度15mより深いので、当該地点の地盤はあまり良いとは言えません。ただ、表層面はN値3以上の地層が大部分なので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクはないものと判断します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の北東境界付近に0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2010年2月竣工のどっしりとした形状のRC造9階建で安心感があります。
施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

西側接面区道は幅員約11m、北側接面区道も幅員約5.5mと、十分な幅員の道路に接面しています。
北に100mほど離れた東八道路へのアクセスもいいので、系統連続性は良好と判断します。
接面道路の幅員及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「久我山1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して安全な地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、久我山1丁目は3件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、台地を削り造成した「切土地」にあります。
0.2mほどの浸水可能性が指摘されていますが、大きなリスクには繋がらないと判断します。
2010年竣工の横長形状のRC造建物であり、大地震の際でも損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

台地を削って造成した切土地にある、横長形状のRC造建物ということで、建物損壊リスクは低いでしょう。隣接したボーリング調査地点の結果は少し気になりますが、表層地盤も標準的なレベルなので、地盤に大きな問題はないと判断します。水害リスクや火災リスクも低いので、小数点があったら4点台後半とするところ、四捨五入で防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。