シティハウス市谷薬王寺 – 新宿マンション評価


物件名	シティハウス市谷薬王寺
所在地	東京都新宿区市谷薬王寺町4-2（地番）
交通	－都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩4分 ―都営新宿線「曙橋」駅徒歩8分
敷地面積	661.52㎡	用途地域	商業地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上14階建(建築基準法上は、鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建)
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成24年(2012年)4月	総戸数	60戸
駐車場	15台(機械式駐車場14台、身障者用平置1台)
駐輪場	自転車：60台、ミニバイク：4台
新築分譲時売主	住友不動産(株)	施工	(株)奥村組
設計・監理	(株)日建ハウジングシステム	管理方式	日勤
管理会社	住友不動産建物サービス(株)
学区域	小学校：牛込仲之小学校中学校：牛込第一中学校
避難所	牛込仲之小学校、(水害時は)牛込第三中学校
附属設備	カラーTVモニター付インターホン、宅配BOX
その他	駐車場入口電動シャッターゲート

地域の状況

「シティハウス市谷薬王寺」は、新宿区市谷薬王寺町にある、外苑東通り沿いの中層(14階建て)ブランドマンションです。この区域は、江戸時代は薬王寺の門前町である「薬王寺前町」という町屋の区域でした。昔から栄えていた由緒ある土地です。
本マンションの南方にある交差点「市谷仲之町交差点」から西方に女子医大通りに入れば、「東京女子医大病院」があり、「国立国際医療センター」も1.1㎞ほどの距離にあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立牛込仲之小学校があります。通学路で大きな道路を渡ることはなく、外苑東通りの整備された歩道を通るので安心です。保育施設は、200ｍほどのところに私立の「アスク薬王寺保育園」、400ｍほど離れたところに区立保育園の「原町みゆき保育園」があり、市谷仲之町や河田町には、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園があり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、牛込柳町駅のすぐ近くの「よしや柳町店」、もしくは女子医大通り沿いにある「三徳河田店」がメインになるでしょう。また、南方に200ｍほどで「まいばすけっと」があります。外食は、近所には少ないですが、南に1ｋｍほど行けば荒木町、東に1.5ｋｍほど行けば神楽坂があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、東側に面している外苑東通り(環状3号線)です。現在、拡張工事を行っています。拡張が済むと、交通量が増えることも予想されますが、現状、この薬王寺町・柳町部分の外苑東通りが狭くなることで起きている渋滞は緩和されることから、影響はプラス・マイナス・ゼロであると予想されます。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、谷地ですが、近隣のボーリング調査の結果等は、さほど悪くありません。ただ、本物件敷地のボーリング調査結果は公表されておらず、詳細は不明です。高台の平坦地と比較すると、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷薬王寺町」の指定避難所は、

400ｍほど離れたところにある牛込仲之小学校です。市谷薬王寺町会は、防災に力を入れており、発電機による夜間の投光訓練等も行っています。南に隣接する、市谷仲之町には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは周辺の町会のために存在する訳ではないですが、近所にあるのは安心です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が0.2ｍ～0.5ｍ浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷薬王寺町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの総評

本マンションは、住友不動産が分譲したブランドマンションです。東日本大震災後の施工で、中層の建物を中堅ゼネコンの奥村組が建てており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックを備えており、防犯面でも安心です。ただ、幹線道路である外苑東通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性	地盤は不安が残るものの、東日本大震災後竣工の中層マンションであること、中堅のゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全	モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地	立地、建物の品等、分譲会社のブランド、築年等から、一定の需要が期待できる。ただ、幹線道路である外苑東通りに東側が面していることが、特に低層階には少しマイナス。外苑東通りの拡張工事終了後、前面道路の歩道が広がり整備されるのは、本マンションの資産価値にプラス。

本マンションの評価・査定

「シティハウス市谷薬王寺」の将来性・資産性としては、住友不動産が分譲したブランドマンションであることはプラスと判定していいでしょう。建物については、横長とまではいえませんが、縦に細長い訳でもない中層建物なので、心配は少ないです。ただ、地盤に懸念が残る場所であることや幹線道路沿いであることがマイナスです。
これらのマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。

こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。