「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブロードコート池上

[所在地] 〒146-0094 東京都大田区東矢口１丁目４−６

 標高・地形

●標高4m前後、多摩川河口周辺に広がる低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」に敷地の一部が含まれています
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.83～2.15”です。
●東京都区部東部の低地エリアや湾岸の埋立地エリアに匹敵する非常に高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。大地震の際に、震度7の揺れを覚悟しなくてはなりません。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●南北の接面道路付近及び近隣にある調査地点では、
▼深度16mほどでもN値0の非常に柔らかい地層がある地点があります。
▼東方にある地点では、深度10m超で支持層となるので、マンション用地としては問題が少ないのですが、他の地点では、支持層の深さは20mを超えるようです。
●かなり深いところまで柔らかい地層で、支持層も浅くはないと推察されるので、地盤が良いとはいえない場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の一部が、赤い線で表示される「呑川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれ、約0.7mの浸水可能性が指摘されています。
●また、大田区が公開している多摩川ハザードマップ(最大浸水深)では、「0.5m～3.0m未満」のリスクがある場所とされています。
●呑川の氾濫による浸水も、多摩川の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【雨水出水浸水】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

【多摩川洪水ハザードマップ】

※ [大田区防災ハザードマップ] → [多摩川ハザードマップ(最大浸水深)]

 建物

●2001年5月竣工の中層RC造建物(地上8階建)です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「戸田建設」です。
●少々複雑な形状ですが、中層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

【参照】耐震等級“１”のマンションは震度７に耐えられない？

 接面道路

●北側(幅員約8.8m～10.5m)、南側(幅員約8.6m)の2本の区道に接面する2方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を拡張しています。
●幹線道路まで直線的にアクセス可能ですが、一方通行路で、少し距離もあることから、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東矢口1丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東矢口1丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●地形的には多摩川河口周辺に広がる低地に位置し、「液状化の可能性が高い地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率が非常に悪く、ボーリング調査も良くない場所です。
●呑川の氾濫により約0.7m、多摩川の氾濫では0.5m～3.0m未満の浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

⇒多摩川河口周辺に広がる低地であり、「液状化の可能性が高い地域」及び沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率も非常に悪く、ボーリング調査結果も良くないので、地盤リスクだけで防災力を2段階マイナスします。浸水リスクも顕在なのでマイナス1とし、防災力を“レベル２”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。