ブリリア早稲田

物件名	ブリリア早稲田
	東京都新宿区早稲田鶴巻町520−4
交通	－東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩4分－東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩10分
敷地面積	401.91m²	用途地域	近隣商業地域、第2種住居地域
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上12階建
権利形態	敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有建物専有部分：区分所有権
築年月	平成25年(2013年)7月	総戸数	21戸
駐車場	敷地内5台	駐輪場	自転車置場32台ミニバイク置場2台
附属設備	モニター付オートロック、防犯センサー、宅配ボックス	新築分譲時売主	東京建物(株)
設計・監理	木内建設(株)	施工	木内建設(株)
管理会社	(株)東京建物アメニティサポート	管理方式	日勤
学区域	小学校：鶴巻小学校、中学校：牛込第二中学校
避難所	鶴巻小学校(鶴巻西町会)、水害時は、牛込第二中学校
その他	ペット可、外壁の厚さ(160㎜以上のコンクリート)、二重床・二重天井

地域の状況

「ブリリア早稲田」は、早大通り沿いにある東京建物が分譲した中層ブランドマンションです。本マンションの所在地である鶴巻という名称の由来には、２つの説があります。鶴が付くのは、小日向村に放し飼いにされていた鶴が飛来するので鶴番を置いたことによるという説と、もう一つは、現在は暗渠となっている蟹川の流域なので、水流巻き(水流を“つる”と読む)から転じたという説です。明治時代まで、辺り一面、田んぼだったようです。
早稲田大学のすぐ近くなので、活気があるととるか、騒がしいととるか、人によって分かれるかもしれません。(駅に繋がる道ではないので、学生で溢れるということは滅多にないですが。)
医療機関は、大きな病院では、1.5kmほど南に行ったところに「国立国際医療センター」があります。
小学校は、早大通りを越えてすぐの区立鶴巻小学校の学区域です。早大通りも車の通行量はさほど多くないですし、小学校がすぐ近くというのは安心です。保育園は、早稲田駅の反対側(南側)に「区立早稲田南町保育園」があります。「区立西早稲田保育園」も550m程、「区立弁天町保育園」も700m程と徒歩圏です。
生鮮食料品等の買い物は、早稲田駅隣接の「三徳早稲田店」「イトーヨーカドー食品館」が近いです。外食は、早稲田駅付近で、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。また、おしゃれなお店が建ち並ぶ神楽坂も一駅隣りの距離なので、歩いても15分程度です(神楽坂駅まで)。

前面道路

前面道路は、北側の特別区道 33-750号(早大通り)です。国道並みの30m程の幅員がある上に、歩道も整備されていて、区道とは思えない立派な道路ですが、全長は550mほどで、道路の終点は、東西ともに行き止まりなので、車の通行量はさほど多くはありません。
ただ、早稲田大学が近いこともあり、学生街の趣もあるので、学生が騒ぎながら前の道路を通ることもあります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、上記でも触れたように蟹川の流域で、昔は田んぼだった場所であり、近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について－平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ－」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「鶴巻西町会」の指定避難所は、「鶴巻小学校」です。
水害時の避難所は、標高17mほどに位置する「牛込第二中学校」です。因みに、本マンションの敷地の標高は、7～8mで、鶴巻小学校は6～7m、神田川沿いは7mほどです。(標高は、国土地理院地図による。)
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地は、0.3m～0.5mの浸水が発生する可能性があるようです。神田川沿いと標高にあまり差がない割には、浸水の程度は低い予想です。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「早稲田鶴巻町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、下(安全)から2番目に少ない[26-67]件でした。ただ、早稲田鶴巻町は、周辺と比較すると広い町域なので、件数も比較的多くカウントされる傾向にあります。周辺町域は、一番安全な“濃緑”が多いので、安全な地域であると判定していいと思います。ただ、西方に少し行けば、高田馬場の影響で、少し犯罪件数が増える傾向にあるので、安全な地域の周縁部という認識でいるのがいいと思います。

本マンションの評価

本マンションは、東京建物が分譲した中層ブランドマンションであり、かつ、マンション建設に実績のある建設会社が施行しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。築浅で、東日本大震災の後に竣工しているのも安心材料です。
また、モニター付オートロックや防犯カメラ、防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。


○耐震性	中層12階建ての建物であること、東日本大震災のダメージを受けていないことから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ	モニター付オートロックや防犯カメラ、防犯センサーがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性	立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの査定

「ブリリア早稲田」の将来性・資産性としては、東日本大震災後に竣工の中層建物、という点は悪くないですが、地盤が悪い場所であることや学生たちの騒ぐ声等が聞こえる可能性があることがマイナスです。また、神田川沿いと標高にあまり差がない点も気になります。最近毎年のように聞く“想定外”の豪雨が発生した場合、水害のリスクがないとはいえない場所なので。
このマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。