【防災力:5】ブリリアシティ石神井台

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブリリアシティ石神井台

[所在地] 〒177-0045 東京都練馬区石神井台4丁目10−20

防災力 Level 5
地盤 []液状化の指摘があるが、ボーリング調査は悪くない
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []横長形状の中層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約48m~51mの、台地の端にある傾斜地に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。擁壁でしっかり押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
また、北東側隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45~1.49″となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
少し離れていますが、北方の同地形(台地)に存する調査地点では、表層面でN値4あり、支持層にも深度13m余りで到達するようです。
本件マンションの公式ホームページに、支持層までの深さが「約13m~20m」であるとの表記があります。
表層面に問題がなく、支持層もさほど深くないので、マンション用地として、悪い場所ではありません。また、液状化リスクの兆候も見出せませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2017年6月竣工のRC造地上9階建です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
横長形状の中層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

南側都道(幅員約15.6m)、南西側区道(幅員約7.1m~8m)、北西側区道(幅員約6m)、東側私道の4本の道路に接面する4方路地です。南西側の接道部分は敷地後退をして歩道を整備しています。
新青梅街道(都道)沿いなので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「石神井台4丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、石神井台4丁目は13件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」に含まれる傾斜地で、隣地境界の一部に擁壁を設置しています。
周辺のボーリング調査からは、大きな地盤リスクの兆候は見られませんでした。
浸水可能性は指摘されていません。
横長形状の中層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

敷地は、隣地境界の一部に擁壁を設置している傾斜地です。ただ、この擁壁がもたらすリスクは、敷地の一部に限られ、敷地の大部分には影響がないと思料します。これ単独で防災力レベルを下げるほどのリスクはないと判断し、その他のリスクも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。