「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブリリアシティ西早稲田

[所在地] 〒171-0033 東京都豊島区高田１丁目１８−６

 標高・地形

●標高はおおよそ8m～9mと、南側で接する神田川沿道と高低差がありません。地形としては、神田川によって作られた「谷底低地」に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.38”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、
▼表層面の表土・関東ローム層のすぐ下、深度4～5ｍでN値50超の地層となります。
▼ただ、深度10mより下はN値30以下の地層が続きます。
▼支持層までの表記がなく、支持層の深さは把握できません。
●地下水位が約1.2m～3mと浅く、砂質の地層が多くを占めるので、液状化の可能性があります。
●本件マンションの公式ホームページに、「基礎杭を約25mの深さの支持層まで打ち込んでいる」と読める表記があります。
●支持層は少し深いですが、そこまでの地層は比較的固い地層が多いので、地震時の揺れが大きくなるようなリスクは感じません。
●ただ、「液状化の可能性がある地域」には該当しませんが、液状化の可能性は否定できません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大2m超の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置し、神田川河岸と標高差がないので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2022年3月竣工のRC造(一部S造)地上15階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●全体的にシンプルかつどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●西側区道(幅員6m超)、南側及び北側区道(幅員約4m)と、敷地を囲む3本の区道は、いずれも必要十分な幅員があります。
●新目白通りとは近接していますが、西側接面区道は一方通行路なので、系統連続性は普通と判断します。
●ただ、緊急車両に一方通行は関係ないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「高田1丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、高田1丁目は21件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●神田川沿いの谷底低地ですが、表層地盤増幅率は優良レベルです。
●ボーリング調査では、液状化の可能性があるように見えます。
●氾濫浸水区域内で2m超の浸水可能性が指摘されています。
●全体的にシンプルかつどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●必要十分な幅員の区道に囲まれており、火災の災害リスクは低いでしょう。

⇒表層地盤増幅率は優良レベルですが、ボーリング調査では液状化が懸念される結果となったので、地盤リスクは多少あると考えます。神田川の氾濫浸水区域内に位置し、河岸と標高差がないので、浸水リスクは大きいです。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

 その他

防災面とは無関係ですが、本物件は「定期借地権マンション」です。定期借地権マンションのマイナス面については、こちら↓をご参考にしてください。

■「定期借地権マンション」は嫌いですか？
https://property-analysis.org/fixed-term_land_lease_mansion/

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。