「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　イクサージュ目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒３丁目１０−３４

 標高・地形

●標高10mほど、台地から続く切土地から、標高6mほどの谷底低地に至る傾斜地です。
●傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●隣地境界に大規模な擁壁の築造は視認できず、大きな傾斜地リスクはないと推察します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は“1.82”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が1.8以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東側隣地の調査地点では、深度約5m～6mにN値1の非常に柔らかい層が混在しますが、支持層の深さは9m～15mとなるようです。
●浅い部分に柔らかい地層が混在しますが、支持層が比較的浅いようなので、マンション適地といえる場所です。
●これらの調査地点からは、埋没谷の影響とみられる地層は見られませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の北側境界付近に0.3mほどの浸水可能性が指摘されています。
●対象地の北側～北東側は昔の川筋であり、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2010年1月竣工のRC造地下1階地上11階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「間組(現：安藤・間)」です。
●どっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北側で幅員約3.4m～8.2mの区道と接面する中間画地です。
●東方の山手通り(都道)へのアクセスにボトルネックとなるような箇所はなく、系統連続性は良好と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下目黒3丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、下目黒3丁目は24件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率がかなり高い、切土地から谷底低地に至る傾斜地に位置します。
●ボーリング調査は、比較的良好な結果です。
●浸水可能性の指摘は約0.3mにとどまっていますが、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。
●どっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒ボーリング調査の結果は比較的良好なのですが、表層地盤増幅率がかなり高い傾斜地に位置していますので、地盤リスクを多少認めます。地形的に浸水リスクも多少感じる立地です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。